casa

La voltura catastale è una procedura che ha il fine di comunicare all’Agenzia delle entrate il cambiamento nella titolarità di un diritto reale su un immobile: ad esempio, chi vende la propria casa, o la concede in usufrutto, è tenuto ad attivare la procedura per la voltura catastale e fare così in modo che l’Agenzia delle entrate possa aggiornare gli estremi catastali.

La voltura catastale dunque è necessaria dopo il trasferimento di un diritto reale su bene immobile: vediamo nel dettaglio i presupposti e le condizioni della voltura catastale.

Il presupposto della voltura catastale è che si sia modificata la titolarità di un diritto reale su un immobile. La voltura catastale, perciò, è necessaria quando:

  • viene trasferito per atto  (ad esempio per compravendita o per donazione) il diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene immobile;
  • viene trasferito il diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene immobile con un atto mortis causa quale il testamento, oppure quando il diritto reale sull’immobile viene a trasferirsi per effetto della successione legittima che – come noto – si attiva in caso di assenza di testamento;
  • viene trasferito il diritto reale sull’immobile per effetto di un decreto di trasferimento del Giudice dell’esecuzione o di sentenza.

In tutti questi casi quindi, poiché viene modificata la titolarità del diritto reale, è obbligatorio presentare la domanda di voltura catastale per far si che le autorità competenti mantengano il registro catastale in ordine ed aggiornato.

La voltura catastale è curata dall’Agenzia delle entrate sulla base della domanda di chi è obbligato a presentarla.

Sono obbligati a presentare domanda di voltura catastale i seguenti soggetti:

  • i privati cittadini quando la titolarità del diritto reale si modifica per effetto di una successione per causa di morte;
  • i privati cittadini in caso di riunione di usufrutto (che si verifica quando, alla morte dell’ultimo usufruttuario, nuda proprietà ed usufrutto si riuniscono mettendo fine all’usufrutto stesso);
  • il notaio, quando la titolarità del diritto reale si modifica in virtù di un atto che egli ha confezionato, ricevuto oppure autenticato;
  • il cancelliere del Tribunale, quando la titolarità del diritto reale si modifica per effetto della sentenza che ha provveduto a registrare;
  • i funzionari della Pubblica Amministrazione a ciò preposti, quando stipulano nell’interesse dell’ente cui appartengono un atto che modifica la titolarità del diritto reale.

Se uno di questi soggetti tenuti a presentare la domanda di voltura catastale non adempie al proprio dovere, è soggetto a sanzione amministrativa pecuniaria.

La voltura catastale è importante perchè, grazie all’aggiornamento del catasto, permette all’Amministrazione di richiedere il pagamento delle imposte sugli immobili ai soggetti che sono effettivamente  titolari dei diritti sugli stessi, evitando confusione.

È dunque importante che l’aggiornamento catastale sia tempestivo: la domanda di voltura catastale deve dunque essere presentata al più presto.

Precisamente, la domanda di voltura catastale va presentata all’Agenzia delle entrate competente per territorio entro trenta giorni dall’atto con il quale si è modificata la titolarità del diritto reale immobiliare.

La domanda di voltura catastale si presenta utilizzando i moduli presenti sul sito dell’Agenzia delle entrate.

La domanda voltura catastale, oltre ai moduli correttamente compilati e forniti di tutti i dati richiesti, necessita anche  dei seguenti documenti allegati:

  • copia semplice degli atti civili, giudiziari o amministrativi che danno origine alla domanda o delle dichiarazioni di successione (queste ultime devono essere corredate da copia della relativa documentazione annessa);
  • in caso di riunione di usufrutto si deve allegare una dichiarazione sostitutiva del certificato di morte.

La voltura catastale può servire anche per correggere errori nel catasto.

Può infatti accadere che non vi sia alcuna modifica nella titolarità di un diritto reale immobiliare ma che, per errore del funzionario o del sistema informatico, dalla visura catastale risulti che un cittadino è titolare di un diritto che non ha più oppure che non è titolare di un diritto che invece legittimamente aveva acquisito.

In questi casi si presenta domanda di voltura catastale proprio per correggere l’errore e, dunque, per far si che l’impianto catastale sia conforme al dato giuridico reale.

 

Visto su: La legge per tutti

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Big colorful city landscape with buildings

Se stai per comprare casa e vuoi sapere se sull’appartamento ci sono ipoteche o pignoramenti in corso hai la possibilità di avere questi dati liberamente, in poco tempo, da solo e senza che il proprietario possa opporsi, rivendicando una presunta violazione della propria privacy. Difatti, tutte le notizie relative ai passaggi di proprietà di immobili (case, terreni, etc.) nonché quelle relative ad eventi ad essi collegati  – ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali volte ad accertare la proprietà del bene o a revocare una vendita o una donazione – sono pubbliche. Il luogo dove è possibile trovare tutte queste informazioni è il Registro Immobiliare tenuto presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del Territorio.

Per sapere se su un immobile c’è un pignoramento o un ipoteca devi  effettuare una ispezione ipotecaria. Perciò per verificare se la casa è stata pignorata basta andare all’Agenzia delle Entrate, Ufficio del territorio, con i dati catastali dell’immobile in questione. I dati possono essere forniti dal catasto, dal proprietario o dall’agenzia immobiliare. In genere si compongono, oltre che della città e della via ove si trova il bene, anche del numero di foglio, particella e relativo sub di accatastamento. Con questi dati, ci si può liberamente recare allo sportello e richiedere una visura ipotecaria. Da poco  è possibile la consultazione anche online, tramite il sito dell’Agenzia delle entrate o siti privati come visureenonsolo.it.

Ottenuto questo documento, dal costo modico, è possibile visionare tutte le informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria come trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. In particolare:

  • le trascrizioni indicano tutti gli atti di trasferimento dell’immobile come vendite e donazioni. Grazie a questo campo è possibile risalire a chi era il precedente proprietario e a quelli ancora prima. L’acquirente/donatario è il soggetto “a favore” del quale avviene la trascrizione; il venditore/donante è il soggetto “contro” il quale avviene la trascrizione. Se la casa è oggetto di una causa, ciò risulta nel campo «trascrizioni»; le ipotesi potrebbero essere varie (si pensi alla lite tra due persone su chi è il proprietario dell’immobile, a un’azione revocatoria di una donazione, a una rivendicazione tra eredi, ecc.);
  • le iscrizioni indicano invece la presenza di eventuali ipoteche. Dunque se ti interessa sapere se sulla casa c’è un’ipoteca devi semplicemente chiedere una visura ipotecaria e verificare, alla voce «iscrizioni», se risultano formalità di questo tipo;
  • le annotazioni: qui vengono indicati (oltre ad eventuali cancellazioni di ipoteche) la presenza di pignoramenti immobiliari in corso; si tratta cioè delle famigerate vendite giudiziarie all’asta. Chiaramente se un immobile è soggetto a pignoramento, chi lo acquista non potrà poi opporre il suo titolo al creditore e verrà espropriato ugualmente. Quindi se ti interessa sapere se sulla casa c’è un pignoramento devi semplicemente richiedere una visura ipotecaria e verificare, alla voce «annotazioni», se risultano pignoramenti in corso.

Come abbiamo detto in apertura, tutti hanno diritto a sapere se su una casa ci sono pignoramenti o ipoteche: non sono dati coperti da privacy perché l’ordinamento mira a tutelare i trasferimenti immobiliari e l’acquirente, onde non farlo trovare dinanzi alla brutta sorpresa di aver comprato una casa ipotecata o pignorata. Tuttavia, poiché la banca dati dei registri immobiliari può contenere dati di natura sensibile e giudiziaria (come la presenza di una causa o i debiti di una persona che ha la casa ipotecata), chi ne viene in possesso per aver fatto una visura ipotecaria deve trattarli con la massima cura e diligenza: non può perciò pubblicarli, comunicarli a terzi o comunque trarne notizie per screditare il proprietario dell’immobile. Pertanto è bene sapere che l’uso improprio o contrario alle sue finalità di queste informazioni è punibile ai sensi di legge.

 

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Che cos’è?

Il rilievo è un’operazione tecnico-grafica che ha come scopo finale lo studio e la rappresentazione di edifici o terreni al fine di definirne confini, consistenza e distribuzione dei beni, utile per successive operazioni quali quelle di progettazione e di studio.

Le tre tipologie di rilievo sono:

  1. Il rilievo diretto (o rilievo metrico) è utilizzato nella maggior parte dei rilievi architettonici e risulta indispensabile nell’esecuzione di piante e sezioni di edifici. Viene effettuato con l’ausilio di strumenti di misura, quali metro, distanziometro laser, ecc.
  1. Il rilievo indiretto (o rilievo fotogrammetrico) è utilizzato nei casi in cui non è  possibile rilevare direttamente l’immobile o il terreno in oggetto. Viene      effettuato con l’ausilio di macchine da ripresa quali fotocamere e strumenti “restitutori” che permettono di estrapolare, dai fotogrammi di presa, dati e informazioni utili per la rappresentazione grafica dell’oggetto rilevato.
  1. Il rilievo strumentale (o rilievo topografico) è un metodo di rilievo complementare a quello diretto e a quello fotogrammetrico. È utilizzato per rilevamenti di precisione, per rilevare andamenti planimetrici di grande estensione e punti inaccessibili. È particolarmente utile nel rilievo urbano, per determinare l’andamento planimetrico e altimetrico delle strade, ed è indispensabile nel caso si debba collegare l’oggetto del rilievo al suo ambito      territoriale. Viene effettuato con l’ausilio di strumenti topografici, quali stazioni GPS, stazioni totali, tacheometri, livelli, distanziometri, etc.

A chi serve?

Il rilievo è necessario a chiunque voglia avere un elaborato grafico che rappresenti in modo accurato e preciso il proprio immobile o terreno. Esso è indispensabile per poter affrontare la successiva fase di progettazione dell’intervento edilizio o di trasformazione territoriale dell’immobile.

Come si ottiene?

Per ottenere un rilievo metrico o diretto attendibile e preciso è importante che tutti i locali dell’immobile siano misurati in tutte le sue parti. Il tecnico può “appoggiare” il rilievo ad una planimetria esistente (es. la planimetria catastale normalmente allegata all’atto di proprietà) o disegnare ex novo la planimetria dell’immobile durante il rilievo.

Per ottenere un rilievo fotogrammetrico o indiretto affidabile si utilizza il metodo della metrografia grafica (che utilizza semplici fotografie metriche o immagini fotografiche, ottenute con delle speciali monocamere che garantiscono immagini adatte alla restituzione fotogrammetrica) o della sterefotogrammetria (che adotta coppie di fotografie per fornire una visione binoculare. Tali coppie di fotografie vengono ottenute con l’ausilio di bicamere o coppie di monocamere oppotunamente posizionate).

Nel rilievo fotogrammetrico si distinguono le seguenti fasi:

  1. Progetto di rilevamento (che richiede la definizione accurata di tutte le operazioni che saranno successivamente eseguite. Si compirà, pertanto, la scelta delle attrezzature, della scala media del fotogramma, dei punti, delle distanze e delle direzioni di presa, etc);
  2. Operazioni di ripresa fotogrammetrica;
  3. Operazioni di appoggio topografico;
  4. Operazioni di restituzione (il procedimento mediante il quale è possibile ottenere da un fotogramma di un determinato oggetto una sua rappresentazione grafica o numerica).

I rilievi fotogrammetrici non si sostituiscono interamente a quelli diretti, ma offrono un supporto geometrico obbiettivo ai fini dell’esecuzione del rilievo.

Per realizzare un rilievo topografico o strumentale inizialmente si raccoglie la cartografia catastale che identifica l’immobile o il terreno in oggetto; identificato il bene sulla carta lo si riporta vettorialmente su CAD per raccogliere le coordinate precise del luogo in cui è situato l’oggetto del rilievo. Il rilievo topografico nelle moderne metodologie si basa principalmente su strumenti che utilizzano il sistema GPS (Global Positioning System); a questo sistema viene associato l’utilizzo di tacheometri, stazioni totali, livelli e distanziometri per rilevare gli elementi di dettaglio e quando la tecnologia GPS non è disponibile.

In quanto tempo?

Ogni tipologia di rilievo presenta tempi di esecuzione differenti, anche in funzione della dimensione dell’immobile o terreno da rilevare. In ogni caso noi siamo in grado di predispone il rilievo richiesto con tempestività e a costi contenuti.

Quanto costa?

Per poter stimare il costo di un rilievo è necessario poter inquadrare l’immobile dal punto di vista territoriale e poterne conoscere la sua dimensione. A tal fine il posizionamento su Google Maps, una planimetria catastale (per gli edifici), o un estratto di mappa (per i terreni) in genere sono sufficienti per poter predisporre un preventivo.

Visureenonsolo in collaborazione con Satef  si occupa di rilievi a Monza, Milano e comuni limitrofi.

Se hai bisogno di una consulenza o delucidazioni, chiamaci allo 039.388676 senza impegno e saremo lieti di fornirti il supporto necessario.

Il primo contatto ed eventuale sopralluogo è senza oneri e libero da ogni impegno.

 

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ape1L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare, sintetizzandole in una scala compresa tra le lettere A e G.

Sono diverse le circostanze in cui è necessario conferire a un tecnico l’incarico di redigere un APE:

  • trasferimento a titolo gratuito (donazione)
  • stipula di un contratto di affitto
  • redazione di annunci di vendita o affitto
  • richiesta di agibilità (nuove costruzioni o ristrutturazioni rilevanti)
  • invio all’Enea della comunicazione necessaria ai fini della detrazione per interventi di riqualificazione energetica.
  • compravendita

In tutti questi casi la redazione dell’APE è obbligatoria.

Perché richiedere un APE?

Anche quando non è obbligatorio, però, il certificato energetico è molto utile per i proprietari di immobili.

I dati sui consumi energetici in esso presenti forniscono utili indicazioni sugli interventi edilizi che permetterebbero di ottenere un maggior risparmio (anche in termini economici). Se infatti vengono effettuati interventi migliorativi, si ottiene una riduzione del fabbisogno energetico e dei consumi. Nel complesso si riesce inoltre a ottenere anche un miglior confort abitativo.

Migliorare l’efficienza energetica del proprio immobile e classificarlo in una classe energetica superiore permette di aumentarne il valore di mercato, sia ai fini di una vendita che di una locazione, e lo porrà in diretta concorrenza con immobili di nuova costruzione.

Come tutelarsi dalle truffe sull’APE

Come avviene per tutti i servizi professionali, il costo di un Attestato di Prestazione Energetica non è soggetto a tariffe minime fissate dagli Ordini o dai Collegi professionali.

Questa norma, anziché favorire la concorrenza nel settore, ha portato unicamente a un abbattimento dei prezzi, a discapito della qualità. Accade di trovare, soprattutto in rete, professionisti che si svendono, proponendo certificazioni energetiche a prezzi irrisori e a volte con offerte tipo “coupon”, senza però garantire un servizio rispondente alle normative vigenti.

Per riconoscere un servizio di qualità, fate quindi attenzione ad alcuni aspetti:

  • valutate la serietà del professionista incaricato
  • nel considerare il preventivo, assicuratevi che sia comprensivo di tasse e oneri vari (ad esempio in Lombardia della registrazione al Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER)
  • diffidate da prezzi eccessivamente bassi
  • diffidate da intermediari che propongono un proprio tecnico a prezzi troppo alti
  • e, soprattutto, assicuratevi che il tecnico effettui il sopralluogo obbligatorio (e non si limiti a visionare l’immobile da Google Maps, come alcuni dichiarano!).

Come si deve svolgere il sopralluogo

Il sopralluogo conoscitivo dell’immobile è una fase di estrema importanza affinché la redazione dell’Attestato non si limiti a essere il semplice inserimento di una serie di dati in un software.

Durante questa fase, il certificatore raccoglierà infatti tutti quei dati  che gli consentiranno di effettuare la diagnosi energetica.

Il tecnico deve per prima cosa procedere a un rilievo geometrico dell’immobile, registrando dati come altezza e dimensione dei vani e dimensioni e posizione delle finestre.

Deve poi rilevare anche le situazioni di confine, cioè verificare quali vani sono a diretto contatto con l’esterno, quali confinano con vani riscaldati e quali con ambienti non riscaldati.

A proposito dei serramenti si deve rilevare la tipologia di materiale, il tipo di vetro, l’eventuale presenza di sopraluce, cassonetti o parapetti, etc..

Per quanto riguarda le chiusure opache, ovvero muri, solai e tetti, è necessario conoscerne la stratigrafia per calcolarne la trasmittanza termica. L’analisi può essere esclusivamente visiva, effettuando le proprie constatazioni attraverso un’eventuale analogia con edifici coevi, ma se non fosse sufficiente, il tecnico può intervenire con rilievi strumentali.

Altri dati da raccogliere riguardano l’impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda. In particolare occorre conoscere:

  • la tipologia del generatore
  • la tipologia dell’impianto
  • la tipologia della rete di distribuzione
  • l’anno a cui risale l’impianto.

Come si può vedere, si tratta di un lavoro da compiere in maniera scrupolosa e dettagliata.

Come riconoscere la serietà del professionista?

Il compimento del sopralluogo è già una prima garanzia di comportamento professionalmente corretto da parte del tecnico certificatore.

Il certificatore accreditato è un soggetto specificamente abilitato allo svolgimento di questa professione. Può essere un ingegnere, un architetto, un geometra o un altro professionista dell’edilizia, che abbia svolto uno specifico corso abilitante gestito dalle Regioni con norme locali e sia iscritto all’apposito albo dei certificatori energetici.

Non tutte le Regioni hanno però legiferato in materia, per cui in quelle non ancora regolamentate è sufficiente che il professionista sia abilitato e iscritto al proprio Ordine o Collegio.

Per verificare la serietà di un certificatore energetico nelle Regioni in cui è previsto l’albo, come la Lombardia, potete consultare il sito del CENED oppure richiedere copia dell’attestato conseguito direttamente al professionista.

Dove rivolgersi per far redigere un APE?

Visureenonsolo in collaborazione con Satef  si occupa di Certificazione Energetica a  Monza, Milano e comuni limitrofi.

I professionisti che collaborano con noi sono accreditati CENED, hanno ampia esperienza, svolgono realmente il sopralluogo presso l’immobile e redigono l’APE in piena conformità alle normative vigenti.

 

 

Visto su: CasaNoi

 

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planimetria7Cos’è la planimetria catastale?

In Catasto, ogni unità immobiliare viene rappresentata dalla planimetria catastale (o piantina catastale), ovvero un disegno tecnico che rappresenta in piano uno spazio o una superficie. Infatti, al Catasto ad ogni unità immobiliare corrisponde:

  • un numero identificativo catastale (foglio, particella, subalterno, con relativa categoria, classe, consistenza, rendita, etc. Si tratta di dati riportati nella visura catastale)
  • una planimetria catastale associata

A cosa serve la planimetria catastale?

La planimetria è un documento indispensabile quando si compra o si vende casa, o quando si stipula un contratto di mutuo casa. Serve quindi sia ai proprietari che ai potenziali acquirenti, per avere informazioni ufficiali su una determinata proprietà immobiliare:

  • se è regolarmente iscritta in Catasto
  • se e come viene rappresentata graficamente
  • se l’indirizzo è esatto
  • qual è la categoria catastale (es. negozio, abitazione, ufficio, ecc.)
  • qual è la relativa rendita catastale su cui calcolare tasse e imposte.

Quando si presenta la planimetria catastale in Catasto?

Quando si costruisce un nuovo fabbricato (accatastamento originario: una nuova unità immobiliare viene iscritta al Catasto) o quando ci sono variazioni dello stato delle unità già censite, un tecnico professionista deve presentare in Catasto una elaborato grafico (planimetria) contenente:

  • numero della scheda con la quale l’unità immobiliare è stata dichiarata/mutata
  • foglio, particella, subalterno catastale
  • descrizione destinazione uso: ad uso abitativo/ufficio (categoria A), alloggio collettivo (categoria B) o uso commerciale/vario (categoria C)
  • indirizzo (via, civico, interno)
  • altezza media di ciascun vano
  • destinazione dei locali accessori (es bagno, cucina, ripostiglio)
  • piano o piani nei quali si estende l’unità immobiliare
  • confini dell’unità immobiliare
  • nome, cognome, n. iscrizione albo del professionista

Chi richiede una planimetria catastale?

La planimetria catastale viene richiesta da coloro che sono coinvolti in una compravendita, una locazione o una gestione immobiliare: acquirenti, locatari, agenti immobiliari, notai, banche che erogano mutui casa, amministratori di condominio, tecnici, commercialisti. La planimetria catastale è un documento che non ha scadenza, se non nel momento in cui ne viene presentata presso l’Agenzia delle entrate una versione aggiornata che va a sostituire la precedente.

Per legge alla stipula di un atto di compravendita, permuta o donazione, è necessaria la conformità catastale allo stato di fatto dell’immobile.

Che differenza c’è tra una planimetria catastale ed una planimetria on line?

Nessuna, la prima può essere richiesta, dietro presentazione di documenti e regolare delega firmata dall’intestatario, presso un qualsiasi ufficio del Catasto urbano; la seconda, invece, è scaricabile online, secondo i medesimi criteri. E’ possibile richiedere planimetrie di appartamenti, uffici, negozi e garage per immobili facenti parte di tutte le categorie catastali, fatta eccezione per quelli di categoria B3 (carceri e riformatori), D5 (banche o altri istituti di credito), E5 (fortificazioni o altre dipendenze) o anche di zone considerate sensibili per la sicurezza dello Stato Italiano. Spesso, anche se per un immobile esiste la Visura Catastale, non è possibile reperire la planimetria catastale online perché  i registri telematici dell’Agenzia del Territorio e del Catasto non sono aggiornati. Quando questo avviene, per correggere un errore è  necessario recarsi presso gli uffici del Catasto e presentare una nuova planimetria.

Ci sono due strade per richiedere una Planimetria Catastale online: scegliere il servizio web messo a disposizione dall’Agenzie delle Entrate  oppure utilizzare una società di servizi specializzata che avrà il compito di funzionare da intermediario. Questa seconda opzione vi permette di ottenere le visure di cui avete bisogno in pochissimo tempo e avrete a disposizione anche un servizio clienti davvero molto professionale, perfetto per coloro che hanno dubbi, che non sanno come utilizzare questo sistema o che semplicemente hanno bisogno di maggiori informazioni.

Tra le società di servizi che offrono questo servizio, ci permettiamo di segnalare il ns. sito visureenonsolo.it. Il portale si caratterizza per la semplicità di utilizzo,  tanto semplice e intuitivo  da poter essere utilizzato anche da coloro che non sono molto pratici con il computer. C’è infatti un semplice form da compilare che vi permette nel giro di pochi minuti di ricevere il documento di cui avete bisogno direttamente nella vostra casella di posta elettronica. Il portale si caratterizza anche per i pagamenti sicuri al cento per cento, che possono essere effettuati non solo con carta di credito ma anche attraverso Paypal e per i costi davvero concorrenziali.

 

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visuraPRA

La visura PRA è un documento davvero molto utile che permette di accedere a importanti informazioni su ogni vettura che circoli sulle strade italiane e che sia stata correttamente registrata al Pubblico Registro Automobilistico. Ovviamente per vetture non intendiamo solo ed esclusivamente automobili, ma anche moto e rimorchi. Vi ricordiamo che la registrazione al Pubblico Registro Automobilistico è obbligatoria; solo le vetture che sono registrate infatti hanno il permesso di circolare.

La visura PRA può essere richiesta per svariati motivi. Potreste ad esempio decidere di richiedere questo documento per controllare la situazione del vostro veicolo oppure potete decidere di richiederlo nel caso in cui desideriate acquistare una vettura usate e vogliate, prima di effettuare questo importante acquisto, controllare la situazione.

Ma quali sono le informazioni a cui questo documento offre accesso?

Vengono riportati la fabbrica della vettura e il modello preciso, la data di immatricolazione, la cilindrata e la carrozzeria, i dati ovviamente dell’attuale proprietario e, cosa questa particolarmente importante, eventuali problemi che possono pendere sulla vettura come, ad esempio, ipoteche oppure fermi amministrativi. Con un solo documento avrete tra le mani la possibilità di scoprire tutto quello che c’è da sapere su quel veicolo.

Ma, di sicuro per riuscire ad ottenere una visura PRA è necessario perdere giornate intere negli uffici e districarsi in una burocrazia piuttosto complessa e soprattutto lenta. Ci sono però delle eccezioni e il Pubblico Registro Automobilistico a quanto pare è tra queste. Sì, perché con il passare del tempo il Pubblico Registro Automobilistico è diventato più semplice e tecnologico.

La decisione più importante che è stata presa è quella di renderlo disponibile direttamente online. Niente vincoli di orari, niente code agli sportelli e negli uffici, niente ore perse: finalmente richiedere un documento diventa davvero molto semplice.

Avete due strade per richiedere una visura PRA online: scegliere il servizio web messo a disposizione direttamente dall’ACI sul suo portale oppure utilizzare una società di servizi specializzata che avrà il compito di funzionare da intermediario. Questa seconda opzione vi permette di ottenere le visure di cui avete bisogno in pochissimo tempo, semplicemente inserendo la targa del veicolo, e avrete a disposizione anche un servizio clienti davvero molto professionale, perfetto per coloro che hanno dubbi, che non sanno come utilizzare questo sistema o che semplicemente hanno bisogno di maggiori informazioni.

Tra le società di servizi che offrono questo servizio, ci permettiamo di segnalarvi il ns. sito visureenonsolo.it. Il portale si caratterizza per la semplicità di utilizzo, tanto semplice e intuitivo da poter essere utilizzato anche da coloro che non sono molto pratici con il computer. C’è infatti un semplice form da compilare che vi permette nel giro di pochi minuti di ricevere il documento di cui avete bisogno direttamente nella vostra casella di posta elettronica. Il portale si caratterizza anche per i pagamenti sicuri al cento per cento, che possono essere effettuati non solo con carta di credito ma anche attraverso Paypal e per i costi davvero concorrenziali.

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visura_catastale1

Le visure catastali sono richieste con frequenza, soprattutto in alcuni periodi dell’anno. Potrebbe essere quasi considerato un servizio “stagionale” in quanto, nei mesi di giugno e dicembre, si verificano dei picchi di richiesta di queste informazioni. Come mai? La spiegazione risiede nel principale dato contenuto all’interno delle visure catastali, la rendita catastale, che risponde alla finalità principale del Catasto italiano, ossia attribuire un valore agli immobili. La rendita catastale è il dato indispensabile ai fini del calcolo di alcune imposte sulla casa, in particolare IMU, TASI e TARI le cui scadenze coincidono proprio con i mesi di giugno e dicembre: ecco svelato il primo arcano!

Quando servono le visure catastali?

Le visure catastali sono  indispensabili:

  • quando si deve stipulare un atto di acquisto o vendita di un immobile;
  • quando occorre fornire la documentazione alla banca per un mutuo;
  • quando si deve provvedere all’allaccio di utenze domestiche (energia elettrica, acqua, telefono);
  • quando si vogliono conoscere gli immobili intestati ad una persona o ad una impresa in tutta Italia

Terreno o Fabbricato?

La principale suddivisione degli immobili è riconducibile a questa semplice osservazione. Il Catasto italiano infatti suddivide gli immobili in due macro categorie, Terreni e Fabbricati. La prima comprende i terreni agricoli (seminativo, pascolo, vigneto…), i terreni edificabili, le strade, le aree demaniali ma anche i fabbricati rurali rientrano nel Catasto Terreni. La secondo categoria include tutti i fabbricati di qualunque destinazione (residenziale, commerciale, servizi pubblici, chiese, ospedali…) con la sola esclusione dei fabbricati rurali.

Quante tipologie di visure catastali conosci?

Le visure catastali vengono rilasciate dalla Agenzia delle Entrate all’interno della banca dati del Catasto, sostanzialmente possono essere richieste in tre modalità:

  1. per nominativo, effettuando cioè la richiesta inserendo i dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell’immobile. Nel caso di persone, occorre conoscere i dati anagrafici (nome, cognome, data e luogo di nascita) mentre nel caso di imprese, o persone giuridiche, è indispensabile la denominazione o il codice fiscale dell’impresa. Qualora siano più soggetti, persone o imprese, intestatari dell’immobile, attraverso la richiesta delle visure catastali anche solo di uno di essi, nel documento verranno indicati tutti i soggetti con le relative quote;
  2. per immobile, in questo caso la ricerca va effettuata inserendo obbligatoriamente i dati catastali dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno), dati presenti negli atti notarili relativi all’immobile, naturalmente se disponibili;
  3. per indirizzo, inserendo quindi il comune, l’indirizzo ed il numero civico si disporrà di un elenco di immobili rilevati nella banca dati del Catasto tra i quali individuare quello di interesse. In questo caso occorre precisare che non sempre la toponomastica del comune coincide con quella archiviata in Catasto e lo stesso dicasi per i numeri civici per cui potrebbero verificarsi delle difformità nella visura catastale rilasciata.

Inoltre, le visure catastali possono essere richieste anche:

  1. per Provincia, selezionando quindi preventivamente solo la provincia di interesse;
  2. per Comune, limitando quindi la ricerca solo ad un comune;
  3. per Nazione, estendendo, al contrario, la ricerca sull’intero territorio nazionale è possibile sapere tutti gli immobili intestati ad un nominativo, persona o impresa, in tutta Italia.

Possiamo conoscere la “storia” di un immobile?

La risposta è SI! Il Catasto consente infatti di effettuare la selezione delle visure catastali anche in questa modalità, richiedendo quindi le visure catastali storiche sia sull’immobile sia sul nominativo. Nel caso della Visura Catastale Storica per Nominativo, persona o impresa, è possibile verificare lo storico di tutti gli immobili intestati al soggetto, compresi gli immobili che sono stati venduti dal soggetto. Partendo dal sottotitolo della prima pagina, è possibile risalire al periodo a cui si riferisce la storicità (esplicitamente indicato). Procedendo nella parte sottostante della pagina, è possibile reperire i dati catastali dell’unità e il nome dell’attuale intestatario. Questa tipologia di visura, per meglio comprenderla durante la lettura, può risultare utile analizzarla suddividendola in due parti:

  1. la prima è suddivisa in varie sezioni, in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile nell’arco di un certo periodo, con i relativi atti da cui essa è derivata;
  2. la seconda parte è suddivisa in sezioni temporali, in cui sono elencati invece i successivi passaggi di intestazione.

Quali dati sono contenuti nelle visure catastali?

Il documento della visura catastale è suddiviso in varie sezioni, ognuna delle quali consente di analizzare nello specifico alcune informazioni. Vediamo insieme come.

  • Nella parte alta e centrale del documento viene riportata la tipologia di visura richiesta che, come visto prima, può essere per soggetto o per immobile con la variante del dato storico sul nominativo o sul bene immobile.
  • Sempre nella parte alta del documento ma a destra viene riportata la data ed ora di evasione nonché il numero di documento estratto: non sono questi dati banali in quanto ci consentono di verificare se il documento che stiamo visualizzando è aggiornato o meno.
  • Al di sotto della tipologia di visura, nella sezione sinistra del documento, sono riepilogati i dati della richiesta, ossia i dati che sono stati inseriti in fase di richiesta della visura per soggetto o per immobile, e le unità immobiliari che sono state riscontrate nella banca dati del Catasto a seguito della ricerca.
  • La sezione centrale è quella più importante in quanto riporta i dati catastali identificativi dell’immobile, ossia:

- la sezione urbana, anche se non sempre è indicata, individua la zona (A, B, C ..) del territorio comunale;
- il foglio, corrisponde ad una particolare sezione in cui sono suddivisi in Catasto tutti i comuni in Italia;
- la particella (o mappale), è il numero che identifica ogni singolo fabbricato o terreno presente in un dato comune;
- il subalterno, solo ed esclusivamente nel caso dei fabbricati, precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.

Il Classamento degli immobili

Classificare i beni immobili risponde alla finalità fiscale del Catasto, ossia quella di attribuire una rendita catastale all’immobile, terreno o fabbricato. In questa sezione, posta nella sezione centrale del documento, troviamo:

  • la zona censuaria, è un dato elaborato dal Catasto che suddivide i comuni in zone sulla base della loro redditività, ossia del loro valore economico;
  • la categoria, in questo caso è una sigla (A/2, C/6, D/7 ..) che indica la destinazione d’uso del bene immobile (appartamento, villa, ufficio, locale commerciale, posto auto, fabbricato industriale ..).
  • la classe, anche questo dato elaborato di ufficio dal Catasto, rivela il valore ossia la produttività dell’immobile e contribuisce a stabilire la rendita;
  • la consistenza, può essere espressa con il numero di vani o ad esempio, nel caso di locali commerciali e posti auto, in metri quadri;
  • la superficie catastale, inizialmente prevista solo per i locali commerciali ed artigianali ed i posti auto, di recente, a decorrere dal 9 novembre 2015, è un dato disponibile anche per gli immobili a destinazione residenziale;
  • la rendita catastale, sulla base dei parametri indicati in precedenza, il Catasto elabora il valore della rendita, espressa ancora si in euro che con le “vecchie” lire.

Quali dati sono indicati nell’Intestazione e negli Atti derivanti?

Le visure catastali, non riportano mai la dicitura “proprietari” ma “intestatari”. Perché  il Catasto italiano non ha carattere probatorio, ossia non prova la valenza giuridica di un bene immobile in capo ad una persona o impresa che sia.  Come diretta conseguenza, si evince che nelle visure catastali, i soggetti vengono indicati non come proprietari ma bensì solo come intestatari, facenti cioè parte della ditta catastale alla quale risulta in Catasto intestato l’immobile. Pertanto, nella sezione Intestazione, collocata sotto i dati di classa mento, sono presenti i nominativi di tutti i soggetti, persone o imprese, inseriti nella ditta catastale con le relative quote ma ribadiamo che questo non è mai un dato certo ed avente valore giuridico. Per conoscere effettivamente i proprietari di un immobile occorre sempre effettuare una visura ipocatastale per soggetto o per immobile. Gli atti derivanti riportano i riferimenti, se disponibili, all’ultimo atto che ha determinato l’inserimento dell’immobile nella banca dati del Catasto. I dati presenti in questa sezione indicano infatti il numero di protocollo di presentazione, il notaio rogante, il numero di repertorio dell’atto e la data dell’atto pubblico. Nella fattispecie, occorre prestare molta attenzione ai dati presenti in questa sezione che sono riferiti all’atto ma non contengono gli estremi della trascrizione dell’atto notarile in Conservatoria (registro particolare o articolo e registro generale o casella), per conoscere i quali è sempre indispensabile effettuare una visura ipotecaria.

Visura del Catasto Fabbricati e Visura del Catasto Terreni

Tra la visura del Catasto Fabbricati e quella del Catasto Terreni (costituito da terreni e fabbricati) intercorrono alcune differenze rilevanti. Abbiamo già parlato dell’assenza del subalterno per i terreni, individuati catastalmente solo attraverso la particella o mappale. Mentre, nei Dati di Classamento emerge che:

• la superficie: non è espressa in metri quadri ma in ettari (ha.), are (a.) e centiare (ca.);
• il reddito dominicale: è il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà;
• il reddito agrario: individua, al contrario, il reddito riferito all’imprenditore agricolo.

 

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casa11

Acquistare un immobile oggi può rivelarsi più complesso di quel che si pensi. Quando si decide di comprare casa, che sia a scopo abitativo o per investimento, come prima cosa si effettua una ricerca da privato o ci si affida a un’agenzia immobiliare. Una volta individuato il tipo di immobile che si intende acquistare, sono poche le persone che si rivolgono a un professionista per chiedere un parere tecnico.

Sempre più spesso, quando ci si appresta alla ristrutturazione di un immobile oggetto di compravendita  nell’analizzare la documentazione, si scopre che  è incompleta.

Anche solo per i piccoli interventi di manutenzione straordinaria eseguibili con una semplice Comunicazione di Inizio Lavori (CIL), il tecnico professionista deve certificare la conformità tra lo stato di fatto e quello legittimo, ovvero l’ultimo elaborato derivante da una concessione edilizia o altro titolo abilitativo.

Agente immobiliare e professionista abilitato

La legge (D. Lgs. 78/2010) impone oggi che il venditore, personalmente o tramite l’ausilio di un tecnico abilitato, attesti la conformità dei dati catastali e della planimetria. Come sappiamo, però, il catasto ha validità ai soli fini fiscali e può capitare che venga aggiornata la sola planimetria catastale senza che sia stata predisposta una pratica edilizia, specie su immobili datati.

Le dichiarazioni urbanistiche, invece, sono rese dal venditore sotto la propria responsabilità ai sensi dell’art. 46 del DPR 380/2001. Il notaio pertanto, preso atto della conformità catastale e delle dichiarazioni urbanistiche, non effettua ulteriori verifiche per le quali, peraltro, non avrebbe competenza.

Nemmeno l’agente immobiliare può attestare la regolarità edilizia di un immobile.

Il consiglio è, pertanto, quello di rivolgersi sempre a un professionista abilitato che svolga tutte le indagini necessarie a garantire la conformità dell’immobile, sia dal punto di vista edilizio che catastale, onde evitare di incorrere successivamente in spiacevoli sorprese e dover pagare di tasca propria per abusi commessi da altri in precedenza.

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catasto_terreni

La Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’elenco dei fabbricati rurali censiti al Catasto Terreni. L’obbligo di accatastamento vige per tutti i titolari di diritti reali. Nelle prossime settimane, la Agenzia delle Entrate invierà una lettera di sollecito a tutti i proprietari.

I proprietari di fabbricati rurali devono provvedere all’accatastamento dei loro immobili al Catasto Fabbricati. Il termine entro il quale adempiere (30 novembre 2012)  è ormai scaduto. E’ possibile comunque ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso con sanzioni ridotte. La Legge di Stabilità 2015 ha infatti previsto una sanzione di euro 172, pari a 1/6 del minimo. Il sollecito che la Agenzia delle Entrate si appresta ad inviare ai proprietari, consentirà di sanare la posizione con la sanzione minima. Non si tratta di un avviso di accertamento ma di un invito bonario ad adempiere, per ora.

Come provvedere alla pratica di accatastamento

Il carattere di “ruralità” dei fabbricati è definito dalla Legge n. 133 del 1994: possesso, utilizzo, superficie, volume d’affari e tipologia. Alcuni di questi requisiti sono verificabili in Catasto. I proprietari di fabbricati rurali sono quindi tenuti a verificare preliminarmente come è censito in Catasto il loro immobile. Attraverso una visura catastale online si può verificare:

  • se l’immobile è effettivamente censito in Catasto
  • se l’immobile è censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati
  • la categoria catastale, la classe e la rendita catastale
  • la superficie del fabbricato
  • i titolari di diritti reali, la natura e la quota

Trattandosi di fabbricati ubicati spesso in aree extra urbane, è necessario individuarne la posizione. In Catasto è possibile verificare la collocazione del fabbricato rispetto alla viabilità, ai terreni confinanti o ad altri fabbricati. Con un estratto di mappa si dispone di una pianta che individua l’esatta ubicazione, la forma, l’orientamento ed i confini.

Le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile) e A/8 (ville) sono escluse dai fabbricati rurali. Sono peraltro esclusi dall’obbligo di accatastamento anche:

  • fabbricati di superficie coperta inferiore a otto mq.
  • serre per la coltivazione in agricoltura
  • vasche di accumulo per agricoltura e per allevamento
  • fabbricati isolati senza copertura
  • concimaie, porcili, pollai, casotti, tettoie di altezza inferiore a 1,8 mt. e con una superficie interna inferiore a 150 mc.
  • manufatti privi di fondazione e non infissi sul terreno
  • immobili in corso di costruzione
  • fabbricati in stato di degrado e unità collabenti

A seguito di queste verifiche preliminari, si deve incaricare un tecnico abilitato che provvederà alla pratica di accatastamento. Al Catasto Terreni, attraverso una denuncia di variazione Pregeo si effettua l’aggiornamento della mappa catastale. Si procederà quindi con l’inserimento del fabbricato rurale al Catasto Fabbricati tramite una pratica Docfa.

 

Visto su: Solo Agevolazioni

 

 

 

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bellusci

L’acquisto di una casa è uno, se non il più grande, passo che si possa compiere nel corso della vita, così come l’acquisto di un fabbricato ad uso ufficio, commerciale o industriale per l’esecuzione di un’attività lavorativa. Per l’acquisto bisogna chiaramente rivolgersi ad un notaio, ma l’assistenza tecnica da parte di un esperto del settore edilizio, urbanistico e catastale è assolutamente necessaria per non correre il rischio di incappare in sgradevoli inconvenienti.

Per l’acquirente, infatti, prima di acquistare è consigliabile assumere l’adeguata cautela e procurarsi, valutandole ed analizzandole con minuziosità, le planimetrie e le visure catastali, l’estratto di mappa catastale per valutare che non ci siano imprecisioni e che lo stato dei luoghi coincida con quanto rappresentato sia sulla planimetria che sull’estratto di mappa rilasciato dal Catasto (ora chiamato Agenzia del Territorio).

Bisogna aver ben presente che non è sufficiente la corretta intestazione catastale per dimostrare la proprietà del bene in capo al venditore; quest’ultimo risulta essere proprietario solamente nel caso in cui l’atto, o la successione, con cui egli a sua volta aveva acquistato sia stato correttamente trascritto nei pubblici registri conservati presso l’Ufficio della Pubblicità Immobiliare (di questo si occupa normalmente il notaio incaricato per la stipula dell’atto).

Un altro punto molto importante è la valutazione della regolarità edilizia; a tal proposito è necessario precisare che è facoltà dell’acquirente richiedere che all’atto notarile sia allegata una Relazione di Regolarità Edilizia, cioè una relazione firmata non dal notaio, ma da un tecnico di fiducia del venditore che dimostri che l’immobile oggetto della compravendita sia completamente conforme alla normativa urbanistica ed edilizia e che dunque non siano state realizzate abusivamente opere edilizie di alcun genere. Le spese relative alla redazione della Dichiarazione di Regolarità Edilizia sono totalmente a carico del venditore, dato che spetta a lui dimostrare di vendere un immobile senza opere abusive.
Si ricorda che la mancanza dell’agibilità del fabbricato oggetto di vendita non comporta l’impossibilità di procedere con l’atto notarile, ma è sicuramente bene che la parte acquirente la richieda alla parte venditrice, così come le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti (idro – sanitario, elettrico ecc…) presenti all’interno dell’immobile.

E’ pacifico che in casi in cui siano presenti opere abusive di minore importanza (ad esempio la presenza di un tramezzo interno differente) o sia assente il certificato di agibilità ed il venditore non sia disposto a sanare tali difformità, la parte acquirente può e deve pretendere che il prezzo pattuito sia abbassato vista proprio la carenza documentale emersa.

Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare in condominio è importante, inoltre, verificare che l’assemblea condominiale non abbia già deliberato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dei beni condominiali: nel caso siano già state deliberate spese straordinarie queste spettano al venditore (anche se debbano essere sostenute successivamente alla vendita); in tutti gli altri casi le spese condominiali spettano chiaramente all’acquirente.

Tutte le considerazioni sopra argomentate non sono elencate in ordine di importanza in quanto sono tutte sicuramente estremamente fondamentali per acquistare con tranquillità un immobile e vanno ben al di là della convenienza economica di una compravendita.

 

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