Archivio per gennaio 2015 | Pagina di archivio mensile

renttobuy1L’entrata in vigore del Decreto “Sblocca Italia” ha disciplinato per la prima volta questo nuovo contratto per l’acquisto di beni immobili.

Il rent to buy, letteralmente “affitta per acquistare”, è un particolare contratto che consiste nell’affitto di un immobile con possibilità di acquistarlo successivamente a un prezzo inferiore grazie allo scomputo dal totale dei canoni o di una parte degli stessi nel frattempo corrisposti al proprietario.

In altre parole con questo contratto è possibile garantirsi la possibilità di comprare casa senza dover prima effettuare  la stipula di apposito compromesso o contratto preliminare poiché si entra immediatamente in possesso dell’immobile pagando un corrispettivo che viene considerato per una parte canone di affitto e per altra parte vero e proprio acconto prezzo. Alla data concordata infatti l’acquirente ha la possibilità di riscattare la proprietà o di rinunciare all’acquisto reimmettendo così il venditore nel pieno possesso dell’immobile senza che a quest’ultimo ne possa derivare un danno grazie al preventivo incasso dei canoni di affitto fino a quel momento pagati dall’acquirente.

Ad esempio, immaginiamo la vendita di un appartamento del valore pari a 100.000 euro con questo meccanismo. Venditore e acquirente possono stipulare il contratto rent to buy prevendendo che l’acquirente versi mensilmente la somma di 1.000 euro per cinque anni, imputandone la metà ad acconto prezzo. Se, alla scadenza, l’acquirente deciderà di riscattare la casa non dovrà più pagare 100.000 euro ma soltanto 70.000 perché 30.000 euro sono stati da lui già corrisposti a titolo di acconto prezzo.

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Pra e motorizzazione civile, sono due istituti distinti dove eseguire le pratiche automobilistiche. Al Pra compete la gestione dei dati di possesso dei veicoli, mentre alla Motorizzazione Civile quella dei dati tecnici.

Per agevolare coloro che devono effettuare tali operazioni  senza andare personalmente al PRA e in seguito alla Motorizzazione c’è lo Sportello Telematico dell’automobilista – STA. Questo sportello consente infatti di effettuare pratiche sia al Pubblico Registro Automobilistico (gestito dall’Aci) che all’Ufficio della Motorizzazione Civile - Umc che fa riferimento al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Gli sportelli dell’automobilista, dove tra le altre attività, si possono richiedere immatricolazioni ed iscrizioni al PRA, rinnovi di iscrizioni e passaggi di proprietà per auto, moto e rimorchi nuovi o usati, sono presenti in qualsiasi Provincia presso le sedi delle unità territoriali dell’Aci – Pra e della Motorizzazione Civile.

I DOCUMENTI PRINCIPALI DI UN VEICOLO

Tra tutti i documenti inerenti ai veicoli, i due fondamentali sono il Certificato di Proprietà (cdp) e la Carta di Circolazione, richiedibili proprio allo Sta.

Il cdp, sostituto del foglio complementare, attesta lo stato giuridico attuale del veicolo e viene rilasciato dalle unità territoriali dell’Aci – Pra. Non è necessario per la circolazione del veicolo, ma serve per presentare ogni richiesta al Pra.

La carta o libretto di circolazione, invece, è fondamentale per consentire al veicolo di muoversi liberamente; riporta i dati tecnici del mezzo e viene rilasciato dalla motorizzazione civile.

IMMATRICOLAZIONE E ISCRIZIONE DI UN VEICOLO NUOVO

Se si compra un veicolo nuovo dal concessionario, di norma quest’ultimo delega un’agenzia di pratiche auto il compito di immatricolare lo stesso alla motorizzazione civile per ottenere, targa e carta di circolazione ed iscriverlo al Pra, per il rilascio del certificato di proprietà. Se invece ci si avvale dello sportello telematico, il nuovo proprietario deve presentare al concessionario oltre che al proprio codice fiscale e alla fotocopia di un documento di identità, i modelli NP2C e NP2D, rispettivamente per l’iscrizione Pra con istanza dell’acquirente e per redigere l’atto di vendita.

I COSTI DELLE PRATICHE AUTOMOBILISTICHE PER VEICOLO NUOVO

Nelle spese per le pratiche relative all’acquisto di un nuovo mezzo vanno incluse:

. Imposta provinciale di trascrizione (Ipt), che varia in base al tipo di veicolo e alla provincia di residenza;

compensi spettanti all’Aci 27 €

. Imposta di bollo per l’scrizione al Pra 32 €

. diritti Dtt per il trasporto 9€ , imposta di bollo per il rilascio della carta di circolazione 32€ ed il costo delle targhe, quest’ultimo variabile in base al tipo di targa e al veicolo. A queste tre voci vanno poi aggiunti i versamenti postali;

. servizio di intermediazione nel caso ci si rivolga allo Sta o ad uno studio di consulenza automobilistica.

PASSAGGIO DI PROPRIETA’ PER ACQUISTO VEICOLO USATO

Se la macchina che si decide di comprare è usata, bisogna autenticare la firma del venditore sull’atto di vendita ed entro sessanta giorni dall’autentica, registrare il passaggio di proprietà al Pra per ottenere il certificato aggiornato. Entro lo stesso termine, inoltre, va richiesto l’aggiornamento della carta di circolazione all’ufficio provinciale della motorizzazione.

Se non si adempie alla duplice procedura di aggiornamento, il rischio non è solo quello di incappare in multe salate ma anche di vedersi ritirare la stessa carta di circolazione.

VARIAZIONI TECNICHE

Quando si effettuano cambiamenti dell’alimentazione o della trasformazione d’uso di un veicolo, la variazione va segnalata alla motorizzazione civile per consentire l’aggiornamento della carta di circolazione. Sarà poi lo stesso ufficio della motorizzazione a comunicare la variazione tecnica al Pra, il quale aggiornerà automaticamente il proprio archivio mantenendo sempre valido il certificato di proprietà rilasciato prima della modifica.

 

 

 

 

 

 

 

 

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astaConsiderato le innumerevoli domande che ci giungono in merito a questo annoso problema, il Team di Visureenonsolo ha voluto riprendere l’argomento per portare a conoscenza, di quanti ci seguono, ulteriori informazioni che speriamo possano aiutare coloro che sono in difficoltà.

Per la grave crisi in cui versa il mercato immobiliare, accade spesso che le Aste giudiziarie in cui vengono messi in vendita gli immobili pignorati vadano deserte, causando di conseguenza un progressivo abbassamento del prezzo di vendita rispetto al valore del bene inizialmente stimato.

Successivamente al pignoramento, il Giudice dell’esecuzione incarica un perito affinchè rediga una relazione di stima del bene, sulla cui base viene determinato il prezzo base d’asta. Se nessuna offerta d’acquisto viene formulata, il Giudice fissa una nuova asta, partendo da un prezzo base inferiore.

Con questo meccanismo, in un periodo di crisi del mercato come quello odierno, non è raro che le aste giudiziarie vadano “deserte“, cioè restino senza la formulazione di nessuna offerta d’acquisto anche 5, 6 o 7 volte con la conseguenza che un immobile inizialmente stimato ad esempio per un valore di 300.000 euro può essere offerto in vendita ad un prezzo inferiore a 100.000 euro, cioè a meno di un terzo del valore che lo stesso avrebbe in condizioni normali di mercato.

Secondo alcuni Tribunali, tale conseguenza deve ritenersi iniqua per il debitore sottoposto a pignoramento, il quale si vedrebbe vendere la propria abitazione ad un prezzo vile, presumibilmente non riuscendo neppure ad estinguere totalmente i propri debiti e dunque a soddisfare integralmente i creditori.

Per porre rimedio a tale situazione questi Tribunali hanno fatto ricorso al codice di procedura civile il quale prevede la possibilità per il Giudice dell’esecuzione di sospendere  la vendita immobiliare quando il prezzo sia notevolmente inferiore a quello giusto.

Diversi Tribunali da qualche tempo hanno fatto proprio il suddetto principio, sancendo che sarebbe una penalità ingiusta per il debitore proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa, poichè in tal modo si verrebbero a frustrare gli interessi economici sia del debitore che del creditore.

Ad esempio il Tribunale di Roma ha stabilito che devono essere sospese per un anno le esecuzioni immobiliari quando si siano già tenute cinque aste senza aggiudicazione ed il prezzo del bene si sia già ridotto di circa un terzo rispetto al valore stimato del perito. Il differimento di 12 mesi è stato ritenuto un termine congruo per tentare una nuova vendita ad un prezzo migliore.

Il Tribunale di Napoli invece ha deliberato che quando il prezzo base diviene irrisorio a causa di una lunga serie di aste deserte, la procedura debba estinguersi con restituzione del bene nella disponibilità del debitore. Il Giudice partenopeo ha dichiarato l’improcedibilità dell’esecuzione, perchè dopo l’aggiudicazione, il debitore non sarebbe ancora liberato e i creditori avrebbero comunque la necessità di intraprendere una nuova esecuzione forzata.

Anche il Tribunale di Belluno ha stabilito che qualora dopo vari tentativi di vendita con esito negativo, risulti evidente l’inutilità della prosecuzione del processo esecutivo, lo stesso potrà essere dichiarato estinto in nome del principio costituzionale di ragionevole durata del processo e di quello di “necessaria uilità” del processo esecutivo stesso.

In conclusione, quando il debitore si trova in una situazione come quella descritta ovvero quando si vede espropriato dell’immobile acquistato a prezzo pieno e dopo una  lunga serie di aste andate deserte raggiunge un prezzo di vendita estremamente basso, potrà chiedere tramite un’istanza al Giudice dell’esecuzione di sospendere o addirittura estinguere la procedura immobiliare.

 

FONTE: La Legge uguale per Tutti

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