Archivio per giugno 2015 | Pagina di archivio mensile

 

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Sostanziali modifiche al codice di procedura civile, e soprattutto in materia di esecuzione forzata immobiliare, nel decreto legge approvato, d’urgenza, dal Governo il 23 giugno scorso.

Lo scopo è quello di mettere il turbo ai procedimenti di espropriazione forzata, in particolare di case e altri immobili che, in alcuni tribunali, hanno raggiunto tempi record.

Deposito della documentazione

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare non più entro 120 giorni, ma entro 60, l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Bisogna stare molto attenti al rispetto di tale termine poiché, in caso di mancato rispetto, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento.

Anche la possibilità di chiedere la proroga del suddetto termine subisce un taglio. Attualmente il codice prevede la possibilità di chiedere una proroga ai fini del deposito della suddetta documentazione: proroga che può intervenire una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori 120 giorni. La riforma invece riduce la durata a 60 giorni.

Il giudice assegna al creditore un termine di 120 giorni, quando lo stesso magistrato ritiene che la documentazione depositata debba essere completata: anche qui scatta il dimezzamento a 60 giorni.

Il perito

Il giudice dell’esecuzione ha 15 giorni (non più 30) dal deposito della documentazione ipocatastale, per nominare l’esperto incaricato della stima dell’immobile.

Cambia la determinazione del valore dell’immobile pignorato. Dalla moltiplicazione della rendita catastale o del reddito dominicale per un coefficiente, si passa al valore di mercato. L’esperto, che deve procedere alla stima, calcolerà il valore a metro quadro, con le necessarie correzioni anche in base alla situazione edilizia, stato d’uso e manutenzione, vincoli giuridici, morosità di spese condominiali.

In base, infatti, alla nuova norma, nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Nella stima si dovrà evidenziare se c’è possibilità di sanare eventuali abusi edilizi e l’importo annuo delle spese condominiali ordinarie e le eventuali spese straordinarie già approvate dall’assemblea.

Si restringono i tempi del processo intervenendo anche sul giuramento che il consulente del tribunale, chiamato a periziare l’immobile è tenuto a fare, promettendo di adempiere bene e fedelmente il proprio compito. Infatti il giuramento non sarà più fatto in udienza davanti al giudice, ma in cancelleria mediante la sottoscrizione del verbale di accettazione.

Il giudice, inoltre, deve fissare l’udienza di comparizione delle parti e dei creditori, udienza che deve tenersi entro 90 giorni (e non più 120).

La vendita

La delega al professionista diventa in pratica obbligatoria per ogni procedura esecutiva, i custodi dei beni mobili pignorati sono costituiti in una sorta di albo.

Autorizzazione alla vendita

Nel caso in cui il giudice disponga la vendita forzata, deve fissare un termine non inferiore a 90 giorni, e non superiore a 120, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto. Il giudice stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita deve avvenire in uno o più lotti, il prezzo base e il termine, non superiore a 120 giorni, entro il quale deve essere depositato il prezzo.

Rateizzazione

Se ricorrono giustificati motivi, il giudice può autorizzare il pagamento rateale del prezzo dell’immobile pignorato, entro un termine di 12 mesi. In questo caso, però, il giudice dell’esecuzione potrà autorizzare il compratore, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell’immobile venduto. Questo alla condizione che sia prestata una fideiussione per almeno il 30% del prezzo di vendita.

Immissione nel possesso nell’immobile venduto

Quando l’ordinanza che ha disposto la vendita ha previsto che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente, il giudice dell’esecuzione può autorizzare l’aggiudicatario, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che sia prestata una fideiussione, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da banche, assicurazioni o altri intermediari finanziari per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita.

Pubblicità sul portale delle vendite pubbliche

Tutte le vendite dovranno essere pubblicizzate, a pena di inefficacia dell’intera procedura, sul portale delle vendite pubbliche, gestito dal Ministero della giustizia.

 

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Tra le novità introdotte dal recente Decreto Legge di riforma del processo civile, vi è quella riguardante la ricerca telematica dei beni pignorabili che diventa finalmente libera, mediante accesso diretto del creditore alle banche dati utilizzate dalla pubblica amministrazione come l’Anagrafe Tributaria, gli archivi dell’INPS, il PRA, l’anagrafe dei conti correnti, i registri immobiliari, etc.

In particolare il nuovo decreto legge “liberalizza” la ricerca telematica dei beni del debitore da pignorare, senza che vi sia più necessità dei famosi – e mai emanati – decreti attuativi che l’originaria legge aveva imposto per l’operatività di tale riforma: pertanto il creditore, previamente autorizzato dal Presidente del Tribunale, potrà cercare beni mobili, immobili, autoveicoli e conti correnti da pignorare accedendo direttamente alle banche dati tributarie e previdenziali, nonché al registro automobilistico, senza doversi prima rivolgere agli ufficiali giudiziari, ma chiedendolo direttamente alle pubbliche amministrazioni interessate e titolari della relativa banca dati.

La riforma appena approvata è “a scadenza”: essa, cioè, apre le porte alla ricerca telematica nell’ambito del pignoramento per un solo anno. Il che si traduce in una sorta di moratoria concessa al ministero per l’emanazione dei decreti attuativi.

Si ricorda che lo strumento della ricerca telematica dei beni attraverso la consultazione delle banche dati della Pubblica Amministrazione è stato introdotto dalla riforma della giustizia civile del 2014 che ha previsto due alternative:

a) accesso alle banche dati tramite ufficiale giudiziario;

b) accesso diretto del creditore, solo quando le strutture tecnologiche presso le cancellerie, necessarie a consentire l’accesso da parte dell’ufficiale, non sono funzionanti.

Gli stessi limiti sono stati, in passato, frapposti anche quando il creditore chiedeva l’accesso diretto perché, a causa della mancanza di collegamenti degli uffici giudiziari alle banche dati della PA, le strutture tecnologiche non erano funzionanti..

Oggi, invece, viene dato il via libera alla ricerca telematica diretta del creditore: l’istanza non potrà più essere rigettata sulla base dell’assenza dei decreti attuativi.

Il Dl di riforma del processo civile prevede infatti la possibilità della ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare, limitatamente alle banche dati dell’anagrafe tributaria, compreso l’archivio dei rapporti finanziari, del pubblico registro automobilistico e degli enti previdenziali, per l’acquisizione di tutte le informazioni rilevanti per l’individuazione di cose e crediti da sottoporre ad esecuzione, comprese quelle relative ai rapporti intrattenuti dal debitore con istituti di credito e datori di lavoro o committenti.

L’accesso è ammesso anche fino all’adozione di un decreto dirigenziale del Ministero della giustizia, che attesta la piena funzionalità delle strutture tecnologiche necessarie a consentire l’accesso alle medesime banche dati.

Riepilogando, la riforma scioglie definitivamente il dubbio sull’utilizzo della ricerca telematica dei beni prevedendo che, nell’attesa delle istruzioni ministeriali definitive (da adottarsi entro dodici mesi), il creditore, possa accedere a determinate banche dati (anagrafe tributaria, Inps, PRA, ecc.):

direttamente, con provvedimento del Presidente del tribunale che lo autorizza a “bypassare” gli ufficiali giudiziari;

– anche se le strutture tecnologiche degli uffici esecutivi non sono ancora funzionanti;

– nonostante non siano stati ancora emessi i decreti attuativi che dovranno disciplinare le modalità e i limiti della ricerca.

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comproprietà

L’esecuzione forzata su un immobile in comproprietà tra più soggetti è possibile anche se ad essere debitore è solo uno dei contitolari. Ma la particolare situazione in cui si trova il bene richiede il rispetto di alcune condizioni.

Innanzitutto, bisogna fare delle precisazioni se il creditore è Equitalia. In tali casi, come ormai noto, il cosiddetto “Decreto del Fare” ha reso impignorabile la prima casa. Ma a determinate condizioni. Vediamole in concreto.

1 | Quando il pignoramento di Equitalia sulla prima casa non è possibile

Il pignoramento di Equitalia sulla casa non è possibile solo se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

a) l’immobile deve essere adibito ad uso abitativo;

b) il debitore vi deve risiedere anagraficamente;

c) non si deve trattare di abitazioni di lusso o di categorie catastali A/8 e A19;

d) deve essere l’unico immobile posseduto dal debitore. Non rileva il fatto che il debitore possieda anche unità immobiliari pertinenziali all’abitazione principale.

In questi casi, Equitalia può solo iscrivere l’ipoteca (ma solo per debiti superiori a 20mila euro), ma non può mai avviare un’esecuzione forzata. In pratica, può far annotare nei pubblici registri la propria garanzia, ma non le è consentito avviare il procedimento in tribunale per la vendita all’asta.

Tuttavia, se ad intraprendere il procedimento di esecuzione forzata è un altro creditore (per esempio la banca), Equitalia può intervenire e partecipare alla distribuzione del ricavato secondo il grado della propria ipoteca. Ma se il creditore procedente dovesse, per qualsiasi ragione, rinunciare alla procedura esecutiva in corso (per esempio, se il debitore estingue il debito con quest’ultimo), Equitalia, rimasta oramai sola nel procedimento in tribunale, dovrà rinunciare all’esecuzione forzata.

2 | Quando il pignoramento di Equitalia è possibile

In tutti gli altri casi in cui non ricorrono le condizioni viste al precedente punto, Equitalia può procedere all’espropriazione immobiliare ma a tre condizioni:

a) il debito maturato dal contribuente deve essere superiore a 120 mila euro;

b) prima di avviare l’espropriazione deve essere stata iscritta l’ipoteca nei pubblici registri (circostanza che, per gli altri creditori non è necessaria) e, di tale iscrizione, deve essere stato dato preavviso al contribuente almeno 30 giorni prima;

c) devono essere trascorsi sei mesi dopo la data di iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha pagato.

3 | L’immobile è in comproprietà

La legge consente l’esecuzione forzata su un immobile in comproprietà (per esempio tra coniugi in comunione dei beni), tuttavia ciò non deve pregiudicare gli interessi dei contitolari non debitori. In buona sostanza, bisogna procedere a dividere, laddove possibile, il bene. Ecco dunque cosa succede in questi casi.

Il pignoramento viene notificato da parte di Equitalia anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice.

Il giudice, per prima cosa, verifica se è possibile vendere la quota “indivisa” del bene. Per esempio, in caso di due proprietari, il 50% “immateriale”, cioè non identificato su singole parti dell’immobile. Si tratta di un’ipotesi davvero rara, perché nessuno è disposto ad acquistare una quota di un bene non delimitata materialmente e, quindi, sulla quale non potrebbe mai esercitare nessun potere di esclusiva (e di esclusione degli altri contitolari).

Allora il giudice passa a verificare se l’immobile in comproprietà può essere facilmente diviso in natura. Si pensi, per esempio, a due piani di identico valore e metratura di un villino, da divedere tra due soggetti, titolari entrambi del 50% dell’immobile. Si provvederà, per esempio, a disporre due entrate diverse con servizi autonomi. In pratica, si separa la quota del debitore da quelle degli altri comproprietari. In questo caso, ad essere venduta all’asta non sarà più la quota indivisa e immateriale del debitore, ma una quota che esiste fisicamente, individuata dal giudice a seguito di separazione del bene immobile. In questo modo, si procede a mettere all’asta solo la parte dell’immobile separato.

In ogni caso, il codice prevede sempre che il tribunale debba favorire un eventuale accordo tra il creditore procedente e i contitolari dell’immobile.

Se la separazione in natura della quota non dovesse essere possibile, il giudice dell’esecuzione dovrà vendere all’asta l’intero bene e, all’esito dell’esecuzione forzata, dovrà suddividere il ricavato tra i comproprietari, in ragione delle rispettive quote.

 

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tasi-ravvedimento-operosoIl 16 giugno, ogni anno, è una data “fatale” per tutti i contribuenti: scadono infatti i pagamenti di molte imposte, come Imu, Tasi, Tari, Irpef, Ires, Irap… Anche se alcune scadenze sono state posticipate al 6 luglio (tutti i versamenti derivanti da Unico e Irap 2015), quelle relative ai pagamenti delle imposte comunali restano, purtroppo invariate: inoltre, la proroga, anche se di 20 giorni, non risolve certamente i problemi di tutti coloro che hanno difficoltà nell’adempimento. Ecco che, allora, viene in aiuto di chi pagherà in ritardo l’istituto del ravvedimento operoso: si tratta, in pratica, della possibilità di pagare le tasse, comprese quelle locali, oltre i termini, versando sanzioni ridotte.

 Come si calcola il ravvedimento operoso per il ritardo

La quantificazione delle sanzioni varia a seconda dei giorni di ritardo:

– da 1 a 14 giorni oltre la scadenza, si applica il ravvedimento sprint, grazie a cui la sanzione per omesso versamento viene ridotta a 1/15 del minimo per ogni giorno di ritardo. Nella maggior parte dei casi, la sanzione è pari al 30% dell’imposta dovuta, quindi bisognerà pagare uno 0.2% per ogni giorno di ritardo del versamento.

– da 15 a 30 giorni dopo il termine, si applica il ravvedimento breve. La sanzione, in questo caso, corrisponde a 1/12 del 30% dell’ammontare dell’imposta, cioè un 2,5% innalzato al 3%.

– dal 31° giorno posteriore alla scadenza, entro i termini di presentazione della dichiarazione periodica successiva, oppure entro un anno,  si applica il ravvedimento lungo. La sanzione alla quale si è assoggettati, in questo caso, è pari a 1/8 del 30%, dunque al 3,75%. Vi sono, però, delle modifiche recentemente apportate, nel caso in cui il ritardo non superi il 90° giorno, che andremo ora ad esporre.

Per i versamenti che vanno dal 31° al 90° giorno, si applica invece una sanzione ridotta del 3,3%.

Calcolo degli interessi per ravvedimento operoso

Come abbiamo accennato, per ravvedere i versamenti non basta la sanzione, ma è necessario anche il pagamento degli interessi legali.

L’ammontare del tasso d’interesse legale varia ogni anno: nel 2014 era pari all’1%, e nel 2015 è sceso allo 0,50%. La formula per calcolare gli interessi, relativa a ogni annualità, è la seguente:

importo da pagare, moltiplicato per il tasso d’interesse, diviso 365, per il numero dei giorni di ritardo.

Ad esempio, se Tizio deve pagare 100 Euro d’Irpef, con 90 giorni di ritardo, il calcolo sarà:

[(100x 0,50%):365]x90.

Quindi verserà 12 centesimi d’interessi.

Di seguito, una tabella che riassume tutte le tipologie di ravvedimento.

 

 

Ravvedimento

Riduzione della sanzione

Sanzione effettiva

Versamento eseguito entro 14 giorni dal termine  1/15 del 3% per ogni giorno di ritardo 0,20% per ogni giorno di ritardo
Versamento eseguito entro 30 giorni dal termine 1/10 del 30% 3% dal 15° al 30° giorno
Versamento eseguito entro 90 giorni dal termine 1/9 del 30% 3,3% dal 31° al 90° giorno
Versamento eseguito entro 1 anno dalla scadenza o
entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno
d’imposta in cui c’è stata la violazione.
1/8 del 30% 3,75% dal 91° giorno
Versamento eseguito entro 2 anni dalla scadenza, o
entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno
d’imposta successivo a quello in cui c’è stata la violazione.
1/7 del 30% 4,20%
Oltre 2 anni 1/6 del 30% 5,00%

 

Fonte: la Legge per Tutti

 

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spese-condominio

Quando arriva l’amministratore a riscuotere le spese condominiali non è mai un bel momento e questo perché, oltre agli importi fissi (prevedibili con una certa facilità) ci sono spesso quelli variabili, collegati a esigenze straordinarie, conguagli, oneri legali o consumi per utenze centralizzate. Sono quelli che, di norma, incidono di più sulla “bolletta” da pagare all’amministratore di condominio.

Ma a volte, complice anche l’indolenza nell’attività di riscossione, le trattative e le concessioni, gli importi non vengono richiesti per diverso tempo e, quindi, “scadono” o meglio – come si dice in gergo giuridico – “cadono in prescrizione”. In altre parole, non bisogna più pagare!

Fermo restando che pagare i debiti condominiali è una questione anche di rispetto verso tutti gli altri proprietari di immobili – cui, altrimenti, verrebbero interrotti i servizi condominiali che, invece, questi hanno correttamente pagato – e che, in caso di morosità, esistono rimedi per il recupero dei crediti senza passare dal tribunale, una recente sentenza della Cassazione ha chiarito entro quanto tempo si compie la prescrizione delle spese condominiali.

Dopo quanto tempo si prescrivono gli oneri condominiali?

Le spese condominiali – si legge in sentenza – si prescrivono in cinque anni. Questo perché si applica la norma del codice civile  che stabilisce tale termine per tutte le somme da pagarsi periodicamente almeno una volta all’anno o in termini più brevi. Di certo, la periodicità con cui vengono corrisposti gli interessi condominiali è inferiore al trimestre (talvolta sono mensili, altre bimestrali o trimestrali, a seconda degli accordi tra condomini e amministratore). Tuttavia, l’obbligo giuridico vero e proprio scatta dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, delibera che, appunto, va votata almeno una volta all’anno.

 Da quando decorre il termine di prescrizione?

I cinque anni, dunque, cominciano a decorrere proprio dall’approvazione della suddetta delibera di approvazione del rendiconto, perché è da tale momento che scatta l’obbligo al pagamento.

 

 

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casa Comprare o vendere un immobile senza la supervisione e la guida di un professionista può rivelarsi difficile e rischioso. La prudenza, l’informazione e la pazienza sono i tre principi base di ogni trattativa di compravendita auto-gestita.
 Decidere di comprare una casa senza passare attraverso l’agenzia immobiliare, significa ritrovarsi a sbrigare tutti gli aspetti burocratici da soli.
 Per quanto riguarda la parte relativa ai controlli sullo stato dell’immobile (ipoteche, mutui non saldati, usufrutti, ecc..) è consigliabile avvalersi delle competenze dei professionisti del settore, rivolgendosi ad esempio ad uno studio di consulenza che si occupi delle visure catastali ad esempio.
 Solitamente, questi studi di consulenza sono molto più affidabili degli agenti immobiliari stessi, che spesso nascondono i difetti e le fregature degli immobili in vendita. Attraverso il reperimento della visura catastale, sarà invece possibile disporre di tutti i dati relativi all’immobile, chiarendo così ogni dubbio di sorta.

Per approfondimenti circa il contenuto di una visura catastale ed il suo eventuale reperimento, visitate il nostro sito specializzato  in  servizi catastali.

Acquisto di un immobile: come iniziare

Come abbiamo già detto, la prima cosa da fare per acquistare un immobile in maniera affidabile è quella di effettuare i dovuti controlli del caso, chiedendo al venditore di fornirvi tutta la documentazione riguardante la casa, allo scopo di verificare tutti i dati catastali e ipotecari, anche in presenza di un notaio che effettuerà i relativi controlli legali.
Di seguito descriviamo quali sono i documenti principali di cui avrete bisogno e da quali uffici provengono:

• il proprietario dell’immobile dovrà consegnarvi tutti gli estremi dell’immobile stesso, le certificazioni di conformità, gli attestati circa lo stato degli impianti, la certificazione energetica   ed eventualmente, qualora si trattasse di un condominio, egli dovrà presentare anche i documenti condominiali riportanti lo stato di conservazione del condominio, il consuntivo della gestione condominiale, in modo da verificare l’eventuale presenza di debiti arretrati
. L’agenzia del territorio è l’ente che fornisce i documenti relativi ai dati catastali dell’immobile, necessari per verificare l’autenticità del proprietario, l’eventuale presenza di altri proprietari, le rendite catastali e tutti i documenti riguardanti lo stato dell’immobile. Il consiglio è di rivolgersi ad uno studio che segua queste pratiche burocratiche, allo scopo di evitare di sprecare il proprio tempo facendo  file chilometriche all’ufficio del catasto
. L’ufficio del Comune si occupa invece di verificare tutti gli aspetti relativi alle eventuali domande di condono, all’abitabilità dell’immobile, all’agibilità dello stesso e alla licenza della concessione edilizia.

Al di là degli aspetti legali e burocratici legati alla compravendita di un immobile, esistono anche dei fattori logistici e pratici di cui tenere conto prima di scegliere la casa da acquistare.
 Se vivete in una grande città, non trascurate la presenza del posto auto, spesso rappresentato da un box, che può anche non essere compreso nel prezzo di vendita dell’immobile. In questo caso, fate leva sul momento di crisi in cui si trova il mercato immobiliare, e quindi anche i venditori, e presentate un’offerta adeguata che comprenda anche l’acquisto del box auto.
 In questo momento caratterizzato da numerose incertezze, la riuscita di una simile mossa è altamente probabile; in questo modo vi sarete assicurati non solo l’appartamento, ma anche il posto auto.
 Un ultimo consiglio è quello di effettuare una verifica comparativa sul web, utilizzando i numerosi portali immobiliari disponibili, per mettere a confronto i prezzi, le tipologie di case e le zone. Seguite questi consigli e vi garantirete un’abitazione che risponde perfettamente a tutte le vostre esigenze.

 

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