Archivio per settembre 2015 | Pagina di archivio mensile

certificatoagibilitàSei davvero sicuro di avere conservato, da qualche parte, il certificato di agibilità della casa in cui vivi?  Se lo hai archiviato da qualche parte e non ti ricordi dove lo hai messo, ecco questa breve guida per richiederlo alle competenti autorità: il documento, infatti, ti sarà necessario se intenderai vendere la casa o anche solo affittarla, dovendo in tal caso essere consegnato all’inquilino. Senza contare che, se hai fatto una ristrutturazione, dovresti possedere anche l’agibilità relativa ai lavori eseguiti. Insomma, la solita giunga di carte e scartoffie di cui è necessario essere informati.

Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità dell’abitazione è quel documento che garantisce che la casa è a norma di legge per quanto riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Il certificato viene rilasciato dal Comune ove si trova l’immobile, ma per ottenerlo è necessario essere in regola sia con la documentazione, che con la situazione di fatto dell’immobile. Difatti, per ottenere l’agibilità, è necessario che tutti gli impianti di casa (luce, gas, acqua, ecc.) rispettino gli standard previsti dalla legge, rispetto che viene certificato dalle dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese che hanno realizzato gli impianti stessi, in occasione della costruzione dell’edificio o dei successivi lavori di manutenzione. Per ogni intervento, insomma, è necessario ottenere una nuova dichiarazione di conformità.

Attenzione: capita di imbattersi in ditte di manutenzione che, per il rilascio del certificato, pretendono un pagamento aggiuntivo. In verità è diritto del committente ottenere il certificato a seguito del completamento dei lavori ed esso non può essere sottoposto a ulteriori condizioni.

Allo stesso modo si sconsiglia di chiedere “certificati di comodo” a terze ditte, spesso solite a controlli sbrigativi (o addirittura inesistenti). Il checkup della sicurezza dell’immobile è una garanzia per il suo stesso proprietario che, diversamente, non solo dovrebbe sopportare sulla propria persona o dei propri cari il rischio di corti, fulminazioni e altri gravi infortuni, ma dovrebbe anche rispondere personalmente dei danni procurati all’eventuale inquilino.

Ricordiamo che l’immobile deve inoltre dotato anche dell’APE, attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che indica il livello di consumo di energia dell’abitazione. A breve entrerà in vigore il nuovo modello, unico per tutto il territorio nazionale e con informazioni aggiuntive rispetto a quello precedente.

Quando richiedere il certificato di prestazione di agibilità?

Il certificato di agibilità va chiesto al Comune:

– dopo la costruzione di una nuova casa: in tal caso la richiesta va effettuata dall’impresa costruttrice;

– nel caso di ampliamento o sopraelevazione dell’abitazione: la richiesta va presentata dal proprietario dell’immobile;

– nel caso di lavori di ristrutturazione che possano influire a livello di sicurezza (per esempio, la realizzazione di una nuova scala), igiene (un nuovo bagno) o risparmio energetico (il rifacimento dell’impianto di riscaldamento). Anche in tal caso la domanda deve essere presentata dal proprietario dell’immobile.

Entro quando va richiesto il certificato di agibilità?

Entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione della casa.

Come chiedere il certificato di agibilità?

La domanda va presentata allo Sportello Unico del Comune ove si trova l’immobile. Insieme alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità andranno depositati i seguenti documenti tecnici:

– il certificato di collaudo statico;

– la dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche;

– per le abitazioni in zone dichiarate sismiche, il certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite.

Qual è l’iter per il rilascio del certificato di agibilità?

Una volta che il proprietario dell’immobile abbia depositato la richiesta, nei 10 giorni successivi il Comune gli comunica il nome del responsabile del procedimento a cui fare riferimento per sapere lo stato della pratica.

Il Comune può chiedere, entro 30 giorni, ulteriori spiegazioni o chiarimenti. Diversamente rilascia il certificato.

Se il Comune non risponde nei 30 giorni, si applica la regola del silenzio-assenso e l’agibilità si considera come rilasciata.

Durante la procedura, il Comune è tenuto a chiedere il parere all’Asl. Potrebbe essere che l’Asl ritardi nel rilascio del nullaosta. Il richiedente allora può sostituire l’ok dell’Asl con una propria autocertificazione, ma in tal caso il silenzio assenso non scatta più dopo 30 giorni, ma 60.

Quanto costa ottenere il certificato di agibilità?

Ogni Comune ha le sue tariffe. Di norma, comunque, è richiesto l’acquisto di due marche da bollo (il cui costo, attualmente, ammonta a 16 euro) e i diritti di segreteria.

Si può ottenere il rilascio del certificato per un singolo appartamento?

Di solito le amministrazioni comunali rilasciano il certificato solo per l’intero edificio e non per il singolo appartamento. Dal 2013, però, è possibile richiedere l’agibilità anche per un solo appartamento, a condizione però che le parti comuni dello stabile risultino in regola con la normativa.

Si può delegare la richiesta del certificato a un intermediario?

Il proprietario può affidare la pratica per il rilascio del certificato a un tecnico del settore (Geometra), ma in tal caso sarà tenuto a erogargli il relativo compenso.

Quali sono gli obblighi per chi vende o affitta casa?

Chi vende oppure affitta l’abitazione deve allegare al contratto, oltre all’Attestazione di Prestazione energetica (APE), anche il certificato di agibilità. Nel caso, invece, il Comune non lo abbia rilasciato dopo i 30 o 60 giorni dalla domanda è sufficiente indicare gli estremi relativi al silenzio-assenso da parte del Comune medesimo.

Che succede se manca il certificato di agibilità?

In passato la mancanza del certificato rendeva nullo il contratto. Oggi, invece, le cose sono cambiate. Ecco cosa può verificarsi:

– l’immobile non è a regola e, quindi, mancano i requisiti per ottenere l’agibilità (si pensi al caso di un abuso edilizio): in tal caso il contraente (locatore, acquirente) può chiedere la risoluzione del contratto (ossia il suo annullamento), il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già corrisposte (per es. la caparra);

– nel caso l’abitazione sia idonea all’agibilità, ma non è mai stato chiesto il certificato (o non è mai scattato il silenzio-assenso), è obbligo del venditore presentare la domanda al Comune, pagando tutte le conseguenti spese. Se non lo fa, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo della casa e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato.

In ogni caso, spetta all’agente immobiliare e al notaio verificare che l’immobile sia dotato del certificato di agibilità e poi informare l’acquirente. Se non lo fanno possono essere ritenuti responsabili e chiamati ai danni.

È lecito vendere una casa senza certificato di agibilità?

La vendita è comunque valida, ma l’acquirente deve essere informato di ciò (per prudenza, dunque, è bene inserire tale circostanza nell’atto di vendita).

In caso contrario, il compratore può chiedere il risarcimento del danno.

È lecito affittare una casa senza certificato di agibilità?

No. Il contratto è impugnabile e l’inquilino potrà rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento del contratto o la riduzione del canone.

Come posso sapere se l’immobile in cui vivo ha il certificato di agibilità?

Molti edifici italiani sono stati costruiti prima del 1934, anno in cui è divenuto obbligatorio il rilascio del certificato (fino al 2001 si chiamava invece, certificato di abitabilità).

Per accertarsi che il proprio immobile ne sia dotato si può fare richiesta all’amministratore di condominio il quale dovrebbe averne una copia, o all’Ufficio tecnico del Comune.

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esecuzione-forzata

Sebbene lo scopo dell’esecuzione forzata sia quello di mettere in vendita – tramite un’asta pubblica – i beni pignorati di proprietà del debitore (procedura che viene di norma gestita dall’Istituto Vendite Giudiziarie), al creditore è anche concesso, eccezionalmente, di chiedere la cosiddetta assegnazione diretta dei beni pignorati: si tratta, cioè, di un’istanza, rivolta al giudice dell’esecuzione, con cui si chiede, al posto dei soldi derivanti dalla vendita forzata, il trasferimento diretto della proprietà del bene stesso.

In questo modo, l’oggetto pignorato (sia esso un’auto, un gioiello, un quadro o qualsiasi altro bene il cui valore sia ben definito) non viene più messo all’asta, ma diventa di proprietà del creditore. Se tuttavia, vi è una differenza tra il valore del bene stesso e il pignoramento in atto, il creditore dovrà versare al debitore l’eventuale conguaglio. Per esempio, se il creditore agisce per un credito di 1.000 euro e l’ufficiale giudiziario ha pignorato un televisore valutato per 1.500 euro, la differenza tra i due valori (detratti gli interessi e le spese della procedura) deve tornare al debitore pignorato.

Spesso si dimentica che l’assegnazione diretta può essere presentata anche per beni immobili: la casa del debitore, un terreno, ecc. Così, tutte le volte in cui il creditore sia egli stesso interessato all’immobile pignorato del debitore oppure voglia evitare il rischio di estinzione della procedura per eccesso di ribassi può chiederne il trasferimento in proprietà.

Con la recente riforma del processo, l’istanza di assegnazione diretta dei beni pignorati ha subito delle modifiche, nell’ottica di incentivarla e di renderne più facile l’ammissione.

In particolare, per le vendite disposte a partire dal 27 giugno 2015, ogni creditore può presentare al giudice dell’esecuzione un’istanza di assegnazione dei beni pignorati quando la vendita non ha luogo (spariscono quindi i riferimenti all’incanto e alla mancanza di offerte).

Il termine per presentare istanza di assegnazione è di 10 giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita.

Il creditore nell’istanza di assegnazione deve offrire il pagamento di una somma di denaro non inferiore a quella necessaria per le spese di esecuzione e per i crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’offerente ed al prezzo, che per le vendite disposte a partire dal 27 giugno 2015, è quello base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata.

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BaustelleAcquistare una casa in costruzione può avere degli indubbi vantaggi – soprattutto un risparmio sul prezzo fino al 20% – ma anche dei rischi da non sottovalutare. In primis il pericolo che l’impresa fallisca e il compratore perda le somme versate in anticipo. Proprio per questa ragione è importante sapere quali sono le garanzie a disposizione del compratore e come fare per tutelarsi.

Se si ha intenzione di comprare una casa in costruzione è importante sapere che, in caso di fallimento dell’impresa edile prima della stipula dell’atto di trasferimento, solo i creditori dotati di garanzie reali sull’immobile (come ad esempio la banca che ha finanziato la costruzione concedendo un mutuo) possono far valere le proprie ragioni. Gli altri, compratori compresi, difficilmente potranno riavere indietro le somme già versate come caparra o acconto, a meno di non pagare due volte le somme già corrisposte.

Garanzie legislative per l’acquirente

L’acquirente ha però a disposizione una serie di tutele che le sono state fornite dal legislatore (dl 122 del 20 giugno 2005).

  1. obbligo garanzia fideiussoria – il costruttore è obbligato a prevdere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall’acquirente fino al trasferimento della proprietà. Senza la garanzia, il contratto si considera nullo. Grazie ad essa, il costruttre deve restiture all’acquirente tutte le somme riscosse.
    La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: l’acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare di recuperare il credito presso il costruttore.
  2. Polizza decennale – il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa di dieci anni come garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina dell’immobili o da gravi difetti di costruzione. La polizza ha effetto dal momento dell’ultimazione dei lavori.
  3. Contratto preliminare d’acquisto – deve contenere i dati di acquirente e venditore (dati anagrafici, partita IVA, ecc.), l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione  completa delle caratteristiche tecniche, eventuali convenzioni urbanistiche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.
  4. Diritto di prelazione-  in caso di vendita all’asta la legge garantisce all’acquirente il diritto di prelazione se la casa è adibita ad abitazione principale.
  5. Modalità di pagamento – si segue l’andamento dei lavori: il 6% del costo totale alle fondamenta, il 12% al completamento delle strutture portanti e il 13% alle pavimentazioni. Il saldo totale avverrà al momento del rogito

I Consigli dell’Associazione dei Consumatori europei

L’Associzione europea dei consumatori ha formulato una serie di consigli per chi acquista casa direttamente dal costruttore

  • Verificare l’affidabilità dell’impresa costruttrice
  • Visitare altre case costruite dalla stessa società
  • Accertarsi che il costruttore sia coperto da fideiussione bancaria e dall’assicurazione come prevede la legge.
  • Controllare che il suolo sia effettivamente edificabile e sia di proprietà del costruttore
  • Richiedere documenti e titoli abilitativi
  • Leggere con attenzione il capitolato dove devono essere indicati tipo e qualità dei materiali ed elenco delle dittà installatrici
  • Considerare le misure reali dell’immobile

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