Archivio per ottobre 2015 | Pagina di archivio mensile

ipoteca

L’ipoteca si costituisce solo mediante una iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

Si “costituisce” significa che il diritto di ipoteca non sorge se questa non viene iscritta nell’apposito registro pubblico che contiene tutte le informazioni degli immobili presenti in Italia. Si dice, a questo proposito, che l’iscrizione ha “effetto costitutivo”, ossia costituisce il diritto (di ipoteca), giacché senza di essa il diritto non verrebbe mai ad esistenza, anche in presenza di una scrittura tra le parti o di un atto notarile.

Grazie all’obbligo di iscrizione dell’ipoteca, prima di procedere all’acquisto di un bene immobile o di un bene mobile registrato, ogni acquirente può consultare personalmente i pubblici registri immobiliari (o il PRA per le auto e moto) per accertarsi se tale bene è gravato da ipoteca o meno.

Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, questa attività rientra ormai nei compiti attribuiti al notaio il quale, per proprio dovere professionale, è chiamato ad avvisare il compratore dell’eventuale esistenza di pesi (ipoteche) o irregolarità dell’immobile (si pensi all’assenza di abitabilità, all’eventuale mancanza di concessione edilizia, ecc.).

Il professionista, a maggior ragione, è tenuto a verificare anche che il venditore sia l’effettivo ed esclusivo proprietario e, quindi, abbia il diritto a vendere (così non sarebbe, per esempio, nel caso in cui il bene sia intestato a più persone e solo una di queste partecipi all’atto oppure sia derivato al venditore da un atto nullo o inesistente e questi non abbia conseguito la proprietà attraverso l’usucapione).

Sebbene, in caso di responsabilità del notaio, l’acquirente potrebbe sempre agire nei confronti di questi per il risarcimento del danno, è sempre consigliabile prendere personale visione delle visure catastali e ipotecarie dell’immobile per verificarne l’attuale condizione. Tali visure possono essere richieste da chiunque vi abbia interesse, conoscendo gli estremi dell’immobile e/o del proprietario dello stesso.

Infatti, nell’atto di concessione dell’ipoteca l’immobile deve essere specificamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.

L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile

Come si iscrive un’ipoteca?

Per iscrivere un’ipoteca è necessario presentare il titolo costitutivo (ossia il documento che dà il diritto ad iscriverla: un contratto di mutuo, una sentenza, un decreto ingiuntivo non opposto, ecc.) insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale (cosiddetta nota di iscrizione ipotecaria).

La nota deve indicare:

1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per le obbligazioni all’ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l’eseguita iscrizione dell’ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell’atto di emissione e del piano di ammortamento;

2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l’ufficio dei registri immobiliari;

3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;

4) l’importo della somma per la quale l’iscrizione è presa;

5) gli interessi e le annualità che il credito produce;

6) il tempo dell’esigibilità;

7) la natura e la situazione dei beni gravati.

Certificato di iscrizione

Eseguita l’iscrizione, il conservatore restituisce al richiedente uno degli originali della nota, certificando, in calce al medesimo, la data e il numero d’ordine dell’iscrizione.

Eventuali errori

L’omissione o l’inesattezza di alcune delle indicazioni nel titolo, in base al quale è presa l’iscrizione, o nella nota non nuoce alla validità dell’iscrizione, salvo che induca incertezza sulla persona del creditore o del debitore o sull’ammontare del credito ovvero sulla persona del proprietario del bene gravato, quando l’indicazione ne è necessaria, o sull’identità dei singoli beni gravati.

Nel caso di altre omissioni o inesattezze, si può ordinare la rettificazione a istanza e a spese della parte interessata.

Considerato che l’iscrizione ipotecaria ha natura di pubblicità costitutiva, e che essa prende grado al momento della sua iscrizione, ogni volta che si verifichi una omissione, una inesattezza o una incertezza nei titoli o nelle note di iscrizione ipotecaria, che determini a sua volta incertezza sulla identità degli immobili gravati, ne consegue la nullità della iscrizione ipotecaria.

Fonte: La Legge per Tutti

 

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pignoramento-auto1

A partire dal 21.8.2015, il pignoramento di autoveicoli, motoveicoli e rimorchi può essere eseguito anche con le forme del pignoramento mobiliare.

Accanto a tale modalità, il pignoramento può essere eseguito mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dalla legge speciale per la loro iscrizione nei pubblici registri, i beni e i diritti che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’art. 492 c.p.c.

In tal caso il pignoramento contiene altresì l’intimazione a consegnare entro 10 giorni i beni pignorati, nonché i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso dei medesimi, all’istituto vendite giudiziarie autorizzato ad operare nel territorio del circondario nel quale è compreso il luogo in cui il debitore ha la residenza, il domicilio, la dimora o la sede o, in mancanza, a quello più vicino.

Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori comprese le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso.

Al momento della consegna l’istituto vendite giudiziarie (IVG) assume la custodia del bene pignorato e ne dà immediata comunicazione al creditore pignorante, a mezzo posta elettronica certificata ove possibile.

Gli organi di polizia possono provvedere al pignoramento quando accertano la circolazione dei beni pignorati e quando comunque li rinvengono, ad es. in sosta: in questa ipotesi sarà possibile, per gli organi di polizia, procedere alla consegna del veicolo, motoveicolo o rimorchio all’istituto di vendita giudiziario autorizzato più vicino ma non anche al ritiro della carta di circolazione. Deve escludersi che il mancato ritiro della carta di circolazione e dell’altra documentazione relativa al bene impediscano il perfezionarsi del pignoramento, poiché il bene potrà essere oggetto di liquidazione forzata, ancorché a un prezzo base inferiore, che tenga conto dei costi e del disagio che dovranno essere affrontati dall’acquirente o dall’assegnatario per ottenere un duplicato di tali documenti.

Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento perché proceda alla trascrizione nei pubblici registri. Entro 30 giorni dalla comunicazione al creditore pignorante da parte dell’IVG, il creditore deve depositare la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore.

Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione. Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate tardivamente.

Inoltre, il nuovo comma 7 prevede una deroga all’art. 497 c.p.c., ai sensi del quale il pignoramento diventa inefficace se entro 45 giorni dal pignoramento non viene depositata l’istanza di vendita o di assegnazione. In virtù del nuovo comma 7, il termine di 45 giorni per la tempestiva presentazione dell’istanza di vendita o di assegnazione decorre dal deposito dell’iscrizione a ruolo a cura del creditore procedente o di un terzo. Questa disposizione intende rendere certa la tempistica di questa particolare forma di pignoramento, che si perfeziona soltanto nel momento in cui l’autoveicolo, il motoveicolo o il rimorchio sia consegnato, spontaneamente dal debitore o dagli organi di polizia, all’istituto vendite giudiziarie.

Questa conclusione è confermata:

– dalla previsione di cui al comma 6, secondo cui è dal momento della comunicazione della ricezione del bene da parte dell’istituto vendite giudiziarie che inizia a decorrere il termine di 30 giorni per l’iscrizione a ruolo;

– dalla considerazione che il bene, se non viene rinvenuto, non può essere oggetto di liquidazione forzata.

Il risultato finale, comunque, è che la durata del procedimento di espropriazione forzata fondato sullo speciale pignoramento di autoveicoli, motoveicoli e rimorchi risulta assai più dilatata di quella dell’ordinaria espropriazione mobiliare presso il debitore, perché il termine per l’iscrizione a ruolo è di 30 (anziché 15) giorni decorrente dalla comunicazione della presa in consegna del bene da parte dell’istituto vendite giudiziarie e, come appena visto, il termine di 45 giorni per formulare l’istanza di vendita o assegnazione decorre dall’iscrizione a ruolo (anziché dal perfezionarsi del pignoramento), ma anche perché, in difetto della collaborazione del debitore esecutato, è imprevedibile (e potenzialmente indefinito) il tempo necessario per rinvenire il bene.

 

 

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esproprio-casa

Se la tua casa è stata ipotecata, pignorata e ora il tribunale sta tentando di venderla all’asta, ma nonostante i numerosi tentativi e ribassi del prezzo nessuno la vuole acquistare, hai più di una possibilità di tornare a vivere sonni tranquilli e riappropriarti del tuo immobile. Esistono infatti due strumenti, previsti dalla legge, in grado di sospendere o, addirittura, estinguere l’esecuzione forzata. Di questi, spesso non si parla e anche gli stessi avvocati appaiono a volte restii a utilizzarli: eppure, alla nostra redazione arrivano sempre più spesso segnalazioni di tribunali che hanno accolto le istanze del debitore il quale, in questo modo, riesce a bloccare la vendita forzata del proprio immobile.

Peraltro, con l’attuale crisi del mercato del mattone, l’immobile pignorato su cui grava l’ipoteca viene svalutato di oltre il 50-60% dell’effettivo valore e sostanzialmente svenduto a chi cerca di fare buoni affari con le aste in tribunale. Risultato: l’esecuzione forzata non soddisfa né il creditore (il quale, dopo molti anni, recupera solo parte del proprio credito), né tantomeno il debitore (che, oltre a perdere l’immobile, non si libera di tutto il debito e resta comunque soggetto a ulteriori aggressioni, fino ad estinzione della debenza).

L’espropriazione, infatti, ha l’obiettivo trasformare il bene in denaro per il soddisfacimento dei creditori e non quella d’infliggere una sanzione atipica al debitore inadempiente. Deve escludersi, pertanto, che il corrispettivo determinato possa risultare del tutto scollegato dal valore reale dell’immobile.

Insomma, la vendita degli immobili a prezzi stracciati non fa bene né al creditore, né al debitore, né – di conseguenza – all’economia nazionale (su cui, peraltro, grava il costo di tutta la burocrazia giudiziaria).

La sospensione dell’esecuzione forzata sulla casa

Per queste ragioni il codice di procedura civile prevede la possibilità che il giudice dell’esecuzione sospenda la vendita forzata della casa pignorata tutte le volte in cui ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Si tratta di un potere riservato al vaglio discrezionale del magistrato (ma che, ovviamente può essere sollecitato dagli avvocati delle parti) che comporta il differimento dell’asta pubblica “a data da destinarsi” (ossia a quando il mercato sarà più “maturo”). Sempre che, nelle more, non intervengano altri eventi modificativi del processo come, per esempio, il disinteresse del creditore, una trattativa tra le parti che porti a una transazione con sostanziale decurtazione del debito, ecc.

Così, per esempio, il Tribunale di Roma ha stabilito che vanno sospese le esecuzioni immobiliari quando si siano già tenute cinque aste senza aggiudicazione ed il prezzo del bene si sia già ridotto di circa un terzo rispetto al valore del bene stimato dal CTU. Nel caso di specie la sospensione è stata stabilita per un anno soltanto.

Il giudice capitolino ha ritenuto – testuali parole – “l’inutilità e l’ingiustizia di un nuovo esperimento d’asta a prezzo ulteriormente ridotto rispetto a quello dell’ultima infruttuosa”.

Nel caso di fallimento

Stessa previsione è contenuta nella legge fallimentare, nel caso in cui oggetto della vendita forzata sia un bene appartenente a un imprenditore fallito. È successo, di recente, presso il tribunale di Lanciano, nell’ambito di una procedura esecutiva conseguente a un fallimento. Il giudice delle esecuzioni, di fronte alla richiesta avanzata dall’avvocato del soggetto esecutato, letto il parere del curatore fallimentare, preso atto del notevole squilibrio tra il prezzo di base d’asta dell’immobile e quello di mercato (per come attestato dalla perizia del Consulente tecnico d’ufficio), ha sospeso la vendita del bene. Il debitore, in buona sostanza, benché ancora pendente la procedura fallimentare, può tornare tranquillamente in casa propria. Non poca cosa per chi, dopo un fallimento, viene spossessato di tutti i suoi beni e inizia una vita di tribolazioni, attesi i tempi biblici delle nostre procedure.

L’estinzione dell’esecuzione forzata sulla casa

Sicuramente, però, lo strumento più incisivo a tutela del debitore è quello (di recente approvazione) che consente al giudice non semplicemente di sospendere l’esecuzione forzata, ma di chiuderla definitivamente. Con buona pace dei creditori. Ne abbiamo già parlato in “Dopo tante aste l’esecuzione sulla casa si può fermare . In pratica, tutte le volte che la casa, sottoposta a pignoramento immobiliare, non trova potenziali acquirenti e la base d’asta, a furia di ribassi, arriva a un prezzo che non è in grado di garantire un ragionevole soddisfacimento dei creditori il giudice decreta la fine anticipata del processo esecutivo. A differenza, quindi, della sospensione, qualora il creditore volesse agire nuovamente, dovrebbe ricominciare tutto da capo, ma soprattutto – per evitare un abuso del diritto – trovare nuovi beni da pignorare.

La legge non specifica dopo quanti ribassi possa avvenire l’estinzione del pignoramento, né a quanto debba arrivare il prezzo dell’immobile prima di poter sperare di sbarazzarsi dell’esecuzione. Tuttavia, stando alle interpretazioni di numerosi tribunali, le aste deserte devono essere certamente superiori a 4 o 5 e il prezzo deve essere sceso al di sotto del 30-40% del valore effettivo di mercato.

La valutazione del magistrato, di chiudere anticipatamente la procedura, non deve tenere conto solo del ribasso del prezzo e della differenza rispetto al valore di mercato del bene, ma anche dei costi necessari a proseguire il pignoramento, delle probabilità di vendere il bene e del presumibile valore di realizzo. È chiaro, dunque, che tanto più difficile è trovare potenziali interessati all’asta, tanto più facile sarà per il debitore ottenere dal tribunale tale provvedimento. Provvedimento che, anche in questo caso, può essere disposto dal giudice d’ufficio o anche su istanza di una delle parti del processo esecutivo.

Si tenga conto, tuttavia, che per come è stata formulata la norma, essa si applica solo nel caso di pignoramenti e vendite forzate e non nel caso di vendite conseguenti a fallimenti (per la quale ipotesi, come detto, opera solo la sospensione).

In verità, la norma in commento non è una novità del nostro sistema: già prima della riforma, numerosi tribunali erano orientati nel senso di interpretare le norme del codice di procedura civile, in tema di pignoramenti e vendite forzate, in senso favorevole al debitore, in modo da non comprimerne eccessivamente il diritto all’abitazione. Le aste deserte, infatti, sono state sempre il problema principale del recupero dei crediti di consistenti dimensioni (leggi anche Cosa succede se la casa all’asta non si vende nonostante i ribassi?)

Ed Equitalia?

Le regole anzidette si applicano anche ai casi in cui il creditore sia Equitalia così, come ovviamente, quando ad agire è un privato, come una banca, un fornitore ecc.

Di tanto ne è convinta la stessa Cassazione che, in passato, ha confermato la possibilità di applicazione delle regole sulla sospensione delle esecuzioni forzate anche nel caso di riscossione esattoriale.

Nel caso di Equitalia, peraltro, si ricorda che l’attuale normativa prevede la possibilità di ipoteca solo per debiti superiori a 20.000 euro mentre il pignoramento è possibile solo dopo aver raggiunto 120.000 euro e sempre a condizione che non si tratti della prima casa di residenza adibita a civile abitazione (nella quale ipotesi, invece, è possibile solo l’ipoteca come mezzo di coercizione del debitore).

 

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aste-giudiziarie

Approvato a giugno il decreto legge che consente di intraprendere le esecuzioni forzate immobiliari attraverso internet, compreso la fase dell’asta immobiliare.

Allo scopo di velocizzare i pignoramenti immobiliari, che spesso vanno avanti per decenni senza una risoluzione e con uno spreco di risorse notevole, le procedure in materia fallimentare sono state rinnovate e prevedono un definitivo addio alla carta stampata. La novità principale, infatti, è che le aste giudiziarie avverranno telematicamente, al fine di garantire la massima informazione sulle procedure esecutive e aumentare la trasparenza delle vendite giudiziarie.

In che modo? Con la nascita del portale unificato delle vendite e delle aste giudiziarie, dal quale ciascun interessato potrà seguire le aste e acquisire le relative informazioni. Si tratterà, infatti, di un’unica area web gestita direttamente dal Ministero della Giustizia, mentre tutti i portali privati che attualmente pubblicano gli annunci delle aste giudiziarie non avranno più ragione di esistere – e di diffondere informazioni spesso frammentarie.

Anche nel caso delle aste giudiziarie online, i costi della procedura esecutiva saranno anticipati dal creditore: si parla, in questo caso, di un contributo spese pari a 100 euro per ciascun atto esecutivo, dovuto per la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche degli atti esecutivi, riguardanti beni immobili o mobili registrati. Si potrà procedere alla pubblicazione solo dopo aver esibito la prova del suddetto pagamento. In base agli indici Istat, l’importo per la procedura esecutiva verrà adeguato ogni 3 anni circa.

Per ogni asta giudiziaria, infatti, bisognerà disporre obbligatoriamente della pubblicazione dell’avviso sul portale delle vendite pubbliche (la cosiddetta pubblicità). Qualora la pubblicazione non venga eseguita nel termine stabilito dal Giudice, sarà il Giudice stesso a dichiarare con ordinanza l’estinzione del processo esecutivo.

La pubblicazione sul portale delle vendite dovrà essere effettuata a cura del professionista delegato per le operazioni di vendita o del commissario o del creditore procedente. Per quanto riguarda le modalità tecniche, invece, saranno rese note mediante pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche.

Procedendo all’asta giudiziaria online, è necessario predisporre tutta la documentazione prevista dal 2° comma dell’art. 567 del Codice di Procedura Civile – Legge 3 agosto 1998 n° 302 e successive modificazioni, per l’istanza di vendita nelle esecuzioni immobiliari, con Certificazione Ipotecaria e Catastale rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e dal Catasto.

Come ottenerla? È possibile richiedere una certificazione ipocatastale o Visura Ipotecaria a Visureenonsolo. Il servizio, permette di ottenere:

  • accertamento patrimoniale in capo al debitore attraverso visure ipotecarie e visure storiche catastali finalizzato alla ricerca delle proprietà immobiliari da sottoporre a pignoramento ed esecuzione.
  • compilazione, presentazione e ritiro nota di trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.
  • presentazione del Certificato presso la Conservatoria RR.II. competente.

 

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locazione1

I canoni non percepiti nell’ambito di un rapporto di locazione devono sempre figurare nella dichiarazione dei redditi del locatore fino a quando non venga definitivamente emesso, da parte del giudice, il provvedimento di sfratto. È necessario, in altre parole, attendere la fine della procedura giudiziale, che culmina con il deposito in cancelleria dell’ordinanza di convalida dello sfratto per smettere di pagare le imposte sulla locazione e tornare ad assoggettare l’immobile alla normale tassazione da reddito catastale. Non è richiesto, invece, l’avvio della successiva fase di esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario.

Tuttavia, con una recente interpretazione più estensiva, tanto la Cassazione  quanto la stessa Agenzia delle Entrate stanno prendendo delle posizioni più morbide a favore del contribuente-padrone di casa, consentendo allo stesso di dimostrare, anche in altri modi, l’interruzione del rapporto di locazione. Uno di questi è appunto la previsione, nel contratto, della cosiddetta clausola risolutiva espressa con cui le parti si accordano sin da principio che, in caso di mancato adempimento di una o più mensilità, il contratto si intenderà automaticamente risolto. In realtà la risoluzione non è un effetto propriamente immediato, ma necessita di una raccomandata a.r. inviata dal creditore (il padrone di casa) al debitore (l’inquilino) con cui gli comunica che intende valersi della facoltà attribuitagli dal contratto di invocare la clausola risolutiva e, quindi, lo scioglimento della scrittura privata. Ebbene, proprio con il ricevimento, da parte del conduttore, di tale comunicazione il padrone di casa potrà smettere di dichiarare (dall’anno successivo) il reddito da locazione.

Lo stesso effetto si può ottenere con la previsione del termine essenziale, che tuttavia, a differenza della clausola risolutiva espressa, richiede un ulteriore adempimento da parte del locatore: la diffida ad adempiere indirizzata all’inquilino moroso con cui gli viene dato un termine – di norma non inferiore a 15 giorni – per regolarizzare la propria posizione, scaduto il quale il contratto si considera automaticamente sciolto, con liberazione dall’indicazione dei canoni non percepiti nella dichiarazione dei redditi.

Il credito di imposta

Il contribuente ha diritto a un credito d’imposta per i canoni dichiarati e non riscossi, risultanti dal provvedimento giudiziario di convalida dello sfratto per morosità.

Più in particolare la legge  prevede che i redditi fondiari, relativi a immobili tenuti a disposizione o concessi in locazione, concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, in deroga al principio generale che assoggetta a tassazione i redditi delle persone fisiche nell’anno in cui avviene la materiale percezione (principio di cassa). Tuttavia, viene prevista l’esclusione, dal reddito complessivo, dei canoni non riscossi a condizione che:

a) l’immobile risulti locato a uso abitativo;

b) il conduttore dell’immobile risulti moroso rispetto ai canoni locativi;

c) si sia concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Elemento fondamentale, per rivendicare il credito d’imposta a fronte dei canoni di locazione non percepiti e comunque sottoposti a tassazione, è l’intervento del giudice, che certifica la morosità del conduttore dell’immobile e convalida lo sfratto. Una transazione tra le parti, ancorché effettuata con l’ausilio di un legale, non rispetta le condizioni previste dalla norma: pertanto, nel caso descritto, il lettore non ha titolo per chiedere il credito d’imposta a fronte della quota di canoni non percepiti.

Allo stesso modo nelle locazioni a uso commerciale non può trovare applicazione il credito di imposta.

 

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pignoramento-equitaliaIn linea generale, il pignoramento è possibile solo a condizione che ricorrano entrambi i seguenti requisiti:

– il debitore abbia altri immobili oltre a quello in questione; oppure, anche se si tratta dell’unico immobile di proprietà, il debitore non vi abbia fissato la propria residenza oppure sia di lusso oppure non sia a uso abitativo. Difatti la legge dispone che la cosiddetta “prima casa” non è pignorabile a condizione che essa sia anche l’unica di proprietà del debitore e sempre che egli vi abbia fissato la propria residenza, sia adibita a civile abitazione (non per es. a uso studio) e non rientri tra gli immobili di lusso;

– il debito sia superiore a 120 mila euro.

Quanto poi al pignoramento di beni in comproprietà tra più soggetti, per quote ideali e quindi indivise, non vi è dubbio che Equitalia, così come ogni altro creditore ordinario, possa aggredirli con l’esecuzione forzata immobiliare. In particolare, possono essere oggetti di pignoramento:

– i beni immobili appartenenti al debitore: i terreni, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, ma anche i mulini, bagni e gli altri edifici galleggianti se assicurati alla riva o all’alveo e destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione;

– i diritti immobiliari appartenenti al debitore: la proprietà (compresa la nuda proprietà), l’usufrutto (ma non quello legale), il diritto di superficie e l’enfiteusi. Non sono pignorabili invece i diritti di uso e di abitazione (in quanto non trasferibili) e le servitù (in quanto non trasferibili separatamente dal fondo a cui accedono);

– gli accessori, le pertinenze e i frutti dell’immobile pignorato.

Tale estensione è automatica e avviene anche se tali beni non sono stati espressamente indicati nel pignoramento.

Riguardo alla procedura di pignoramento di beni indivisi si applica la disciplina generale prevista dal codice di procedura civile anche per gli altri tipi di creditori (per es. le banche). Pertanto Equitalia può sottoporre a pignoramento anche la quota di contitolarità del debitore su beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari siano obbligati verso il creditore. Per es. se Tizio ha il 50% della proprietà dell’appartamento e Caia l’altro 50%,l’Agente per la riscossione potrà sottoporre a pignoramento solo il 50% di Tizio.

Ad essere sottoposta a pignoramento non sarà la metà fisica dell’appartamento ma la quota ideale del 50%.

Il pignoramento si avvia con la trascrizione dell’avviso di vendita della quota idealmente riferibile al debitore d’imposta.

È necessario che, prima di avviare il pignoramento, Equitalia avvisi anche gli altri contitolari notificando loro un avviso di pignoramento con avvertimento di non lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice; la finalità dell’avviso è impedire che i contitolari procedano alla divisione consensuale dell’immobile in pregiudizio del creditore (ad esempio assegnando al debitore una quota inferiore di quella che gli spetterebbe per legge).

Per come è facile intuire, però, non si può mettere all’asta una quota ideale di un bene, ossia il 50%, perché non è identificata né identificabile; pertanto verrebbe impossibile assegnare al nuovo aggiudicatario la disponibilità di tale immobile. Pertanto, nel corso della procedura, Equitalia o uno dei contitolari possono presentare istanza al giudice dell’esecuzione affinché provveda alla separazione della quota in natura spettante al debitore, lasciando il bene indiviso per le altre quote. In pratica, il tribunale verifica se si può separare la proprietà del contribuente debitore “esecutato”, con quella dell’altro e, laddove l’immobile lo consenta per la sua particolare conformazione (si pensi a una villetta su due piani che possano essere resi autonomi), allora si procede a vendere solo la prima.

A tal fine il giudice fissa con decreto un’udienza per la comparizione degli interessati (Equitalia, il debitore ed i contitolari). Il decreto viene notificato a cura della cancelleria del giudice a tutti gli interessati.

Che succede, invece, se la separazione non è possibile (o nessuna delle parti ha presentato l’istanza di separazione?). Il giudice dell’esecuzione procede alla divisione secondo le regole generali dettate dal codice civile in materia di divisione di immobili in comunione. In questo caso, l’esecuzione è sospesa fino a quando le parti raggiungono un accordo sulla divisione o fino a che non viene emessa la sentenza di divisione.

Dopo la divisione, la procedura ricomincia secondo le regole generali.

Se non è possibile la separazione dei beni e si debba preferire la vendita della quota indivisa, il giudice autorizza l’esecuzione da parte di Equitalia. In questo caso, il rapporto di comunione non muta, ma subentra unicamente l’acquirente in luogo dell’esecutato e l’esecuzione avviene a norma delle disposizioni di seguito illustrate. È chiaro che una tale evenienza è più teorica che pratica: chi mai acquisterebbe la metà indivisa di una casa dove già vi abitano alcune persone e non è possibile la divisione dell’immobile? Dunque, se così dovessero stare le cose e, a seguito di una serie ripetuta di ribassi del prezzo di vendita, l’immobile non dovesse essere venduto, il giudice sarebbe tenuto a estinguere definitivamente la procedura, liberando dal peso l’immobile.

Fonte: La Legge per Tutti

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usura-bancaria

Quando si pagano interessi illegittimi perché la banca li ha calcolati per anatocismo, il recupero delle somme così prelevate si può ottenere ricorrendo a vie legali.
Se si hanno le risorse per intraprendere un’azione di questo tipo, bisognerà chiedere al tribunale il calcolo degli interessi maturati da quando si è aperto il conto corrente, e che venga considerata nulla la clausola sulla capitalizzazione degli interessi inserita nelle relative informative. Quest’ultima, di fatto, legittima l’istituto di credito a praticare l’anatocismo.

La restituzione delle somme indebitamente addebitate come interessi anatocistici si può richiedere presentando questi documenti:

  • il contratto di conto corrente tramite cui identificare il tasso di interesse concordato e applicato dalla banca
  • il foglio informativo dell’istituto, che spiega le caratteristiche del prodotto bancario
  • il documento di sintesi delle condizioni economiche bancarie
  • gli estratti conto che dimostrino i versamenti effettuati

Presentando questa modulistica, è possibile dimostrare l’esistenza di eventuali addebiti illegittimi, dovuti all’applicazione di interessi anatocistici.

Prescrizione anatocismo, quando decade il rimborso

L’azione con cui richiedere il rimborso delle somme illegittimamente prelevate per anatocismo bancario cade in prescrizione dopo 10 anni dalla data in cui viene chiuso il conto corrente, non dal momento in cui gli interessi anatocistici sono stati addebitati. Se i versamenti sono stati fatti su un conto allo scopo di estinguere il debito, invece, i termini della prescrizione decorrono dalla data di ogni singolo pagamento.

Sentenze usura bancaria, quali banche sono state condannate per anatocismo

Ha vinto alla sbarra del tribunale, l’azione legale proposta dal Movimento Consumatori per abolire la pratica dell’anatocismo bancario e dell’applicazione illegittima degli interessi anatocistici calcolati dagli istituti di credito.
L’iniziativa si è conclusa con una sentenza di condanna, ad agosto scorso, per nove istituti di credito giudicati colpevoli di aver praticato l’anatocismo bancario:

  • Banca Popolare di Milano
  • Banca Regionale Europea
  • Intesa Sanpaolo
  • Banca Sella
  • Unicredit
  • Fineco Bank
  • ING Bank
  • Deutsche Bank
  • IW Bank

Il Movimento Consumatori, analizzando le informative relative ai contratti di conto corrente di 30 banche, ha avuto conferma del fatto che tutte hanno praticato l’anatocismo bancario, capitalizzando gli interessi passivi, per un addebito di interessi anatocistici illegittimi di oltre 2 miliardi di euro.

Come conseguenza della vittoria dell’azione intrapresa, il Movimento Consumatori ha ottenuto che le banche condannate cessino ogni forma di capitalizzazione degli interessi passivi ed ogni pratica anatocistica in tutti i contratti di conto corrente, informandone i correntisti tramite l’inserimento di apposito avviso sul proprio sito entro 15 giorni dalla pubblicazione della sentenza.

 

 

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Devo unire il mio appartamento con la soffitta sovrastante, attraverso una scala interna con cambio di destinazione d’uso della soffitta: è vero che i lavori per l’accorpamento di unità immobiliari sono detraibili solo se viene mantenuta l’originaria destinazione d’uso delle unità da accorpare?

 

È possibile ottenere la detrazione fiscale del 50% di tutte le spese di accorpamento delle due unità immobiliari, a condizione che:

– non vi sia un aumento di volumetria preesistente (nel caso di specie, tra casa e soffitta sovrastante);

– sia stato ottenuto il provvedimento di autorizzazione da parte dell’amministrazione (ossia il rilascio del provvedimento urbanistico abilitativo attestante la regolarità urbanistica dell’intervento).

Pertanto il cambio di destinazione d’uso è espressamente previsto tra gli interventi agevolati ai fini del 50%. Peraltro l’agenzia delle Entrate ha previsto l’applicazione della detrazione del 50%, per la ristrutturazione di un fienile che, solo al termine dei lavori, avrebbe assunto la destinazione d’uso abitativo, a condizione che nel provvedimento autorizzativo dell’intervento risultasse chiaramente il mutamento della destinazione. In particolare, l’Agenzia ha ammesso l’applicabilità del beneficio anche in questo caso, in quanto, nella categoria di intervento riconducibile alla ristrutturazione edilizia possono essere compresi anche gli interventi di mutamento della destinazione d’uso di edifici (da soffitta ad abitazione, nel caso descritto dal quesito).

In generale, l’accorpamento della soffitta non cambia la natura dell’intervento, che comporta un cambio di destinazione d’uso di una superficie preesistente, e non un aumento di volumetria prima inesistente.

 

Fonte: La legge per tutti

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equitalia_sanatoriaCambiano le regole sul pagamento dilazionato, a rate, delle cartelle di Equitalia: con la riforma fiscale sono diventate più severe le regole sulla decadenza dal piano di rateazione, ma viene anche ammessa la possibilità di riammissione al beneficio pagando l’arretrato; quanto ai pignoramenti, fermi e ipoteche la norma diventa più esplicita. Cerchiamo quindi di rispondere a tutte le domande che potrebbero sorgere sull’argomento.

Se chiedo la rateazione Equitalia può iscrivere un fermo auto, l’ipoteca o fare pignoramento?

No. È espressamente stabilito che non possono iscriversi né ipoteca, né fermi auto, né avviarsi pignoramenti se il contribuente ha fatto richiesta e ottenuto il pagamento dilazionato a rate (cosiddetta rateazione) delle cartelle di pagamento.

n questo modo, l’istanza di rateazione diventa una valida strategia per evitare, sin dall’inizio, le misure cautelari ed esecutive di Equitalia. Il contribuente che abbia ricevuto una o più cartelle esattoriali e tema eventuali aggressioni dei propri beni mobili e immobili da parte dell’Agente della riscossione, potrebbe – in attesa di valutare la possibilità di eventuali ricorsi – chiedere immediatamente la dilazione, in modo da contrastare azioni esecutive o cautelari.

Posso fare ricorso anche con una rateazione in corso?

La presentazione dell’istanza di dilazione non è di ostacolo alla possibilità di proporre ricorso al giudice: ben si potrebbe, infatti, chiedere subito la rateazione e, in un successivo momento, con tutta calma, attraverso la consulenza di un legale, valutare le possibilità di successo di un’eventuale impugnazione. La Cassazione – sebbene riferendosi al pagamento dilazionato di un accertamento fiscale (ma il caso è simile) – ha infatti detto che l’istanza di rateazione non impedisce il ricorso in quanto la prima potrebbe essere presentata solo per evitare il rischio di pignoramenti. In ogni caso non bisogna superare i normali termini di impugnazione.

Se la cartella non è stata mai notificata e il contribuente ne ha avuto conoscenza solo con l’estratto di ruolo, questi, pur potendo chiederne immediatamente la dilazione, non ha termini massimi di presentazione dell’impugnazione, in quanto il ricorso per assenza di notifica può essere presentato in qualsiasi momento. La Suprema Corte ha infatti detto che è sempre ammissibile l’impugnazione della cartella che non sia stata validamente notificata e della quale il contribuente sia venuto a conoscenza attraverso l’estratto di ruolo rilasciato su richiesta del concessionario.

Posso chiedere la rateazione se Equitalia ha già iscritto fermo o ipoteca?

Si, ma questi ultimi restano validi. Vengono però cancellati dopo il pagamento della prima rata. Tuttavia, chi ad esempio chieda la rateazione solo per sbloccare il fermo auto o l’ipoteca e subito dopo venda l’immobile per poi tornare ad essere moroso con Equitalia, non pagando le rate, potrebbe essere oggetto di un procedimento penale per “sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte”.

Posso chiedere la rateazione se è già in corso un pignoramento?

Certamente si, e il pignoramento si estingue. Tuttavia tale regola conosce tre eccezioni. In particolare, l’istanza di rateazione non viene accolta:

– se c’è già stato l’incanto della vendita all’asta con esito positivo;

– in presenza di un pignoramento presso terzi, seil terzo si è già dichiarato debitore del soggetto iscritto a ruolo;

– in caso di un credito del privato verso la P.A. per somme superiori a 10mila euro, se, prima del pagamento, quest’ultima – così come la legge impone – abbia avuto da Equitalia il divieto di versare detti importi, che invece vengono immediatamente stornate a Equitalia a titolo di pignoramento presso terzi.

Quando si decade dalla rateazione?

Nel caso di mancato pagamento di cinque rate, anche non consecutive (in precedenza erano otto). Dunque, può trattarsi anche del mancato pagamento di una o due mensilità all’anno: raggiunta la quinta inadempienza, la rateazione viene revocata.

È possibile essere riammessi a una dilazione già decaduta?

Sì, se il contribuente paga prima tutte le rate che non aveva pagato e per il cui inadempimento gli era stata revocata la dilazione. Dunque si tratterà di non meno di cinque rate posto che solo dopo la quinta si perde il beneficio in commento.

A tale scopo, il contribuente dovrà presentare l’istanza di riammissione alla dilazione e, in tal caso, rientrerà nel precedente piano (non in uno nuovo), “ereditando” lo stesso numero di rate residue che gli erano rimaste prima della decadenza.

E per chi è decaduto dalla rateazione prima della riforma?

Anche tali contribuenti possono essere riammessi alle dilazioni da cui erano decaduti a condizione che detta decadenza non sia avvenuta più tardi di 24 mesi prima della data di entrata in vigore della riforma.

Inoltre, gli stessi dovranno presentare la domanda di riammissione alla dilazione entro trenta giorni dall’entrata in vigore della medesima riforma.

Dalla norma si evince che la nuova dilazione non potrà eccedere comunque le 72 rate mensili e che si decade con il mancato pagamento di due rate anche non consecutive.

Se gli importi dovuti superano 50mila euro, la domanda dovrà essere corredata dalla documentazione che comprovi la difficoltà economica del debitore (modello Isee o dati contabili). Per gli importi fino a 50mila euro, invece, non c’è bisogno di alcuna documentazione e la domanda sarà accolta a semplice richiesta.

In questo particolare caso di riammissione alla rateazione (per chi, cioè, era già decaduto nei 2 anni anteriori alla riforma), si perde il beneficio con l’omesso versamento di due rate, anche non consecutive (invece di cinque rate).

A quanto ammonta l’aggio?

A partire dai ruoli consegnati dall’anno prossimo, l’aggio della riscossione coattiva si riduce dall’8% al 6 per cento. L’importo è addebitato con le seguenti modalità:
– nella misura del 3% ciascuno al contribuente e all’ente impositore, se il pagamento avviene nei termini di legge (60 giorni dalla notifica della cartella);
– nella misura del 6% al contribuente, se il pagamento avviene oltre tale scadenza. Per i ruoli da riscossione volontaria, l’aggio è pari all’1%, interamente a carico del debitore.

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Dal 1 ottobre la Certificazione Energetica degli edifici cambia regole: dall’attestato unico alle sanzioni pecuniarie, dal nuovo annuncio pubblicitario alle classi energetiche, ecco tutti gli obblighi da rispettare in caso di ristrutturazione, vendita o locazione del nostro immobile.

Oggi entrano in vigore le nuove linee guida per l’Attestato di Prestazione Energetica. Una data, quella del 1 ottobre, che costruttori, certificatori e proprietari di case da vendere o affittare dovrebbero segnarsi sul calendario, dal momento che sono previste delle sanzioni per chi non si adeguerà alle nuove disposizioni contenute nel Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno scorso e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 15 luglio 2015, n. 162. Ricordiamo che l’APE è in sostanza un documento utile a misurare la quantità di energia che annualmente viene consumata o che comunque è necessaria per l’utilizzo standard di un edificio, considerando quindi il riscaldamento invernale, il raffreddamento in estate e la produzione di acqua calda sanitaria. Ma quali sono le novità rispetto a questa certificazione?

L’Attestato di Prestazione Energetico sarà unico per tutto il territorio nazionale e seguirà una metodologia di calcolo omogenea alla quale le regioni dovranno adeguarsi nei prossimi due anni. Anche le classi energetiche non saranno più le stesse, passando dalle 7 tradizionali a 10, ovvero dalla A4 (considerata la più efficiente) alla G (la peggiore). Il certificato si comporrà di cinque pagine, suddivise in due parti: la prima più generica e di facile comprensione anche per non addetti ai lavori. Qui verrà indicata la classe energetica dell’immobile, l’indice di prestazione energetica globale (da energia non rinnovabile e rinnovabile) e verranno fornite alcune raccomandazioni per migliorare l’efficienza dell’edificio. La seconda parte conterrà invece informazioni più tecniche, che serviranno ai certificatori per una conoscenza più approfondita dell’immobile.

Nel documento sarà indicata la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile: quest’ultimo fattore determinerà appunto la classe energetica degli edifici, insieme con la qualità energetica del fabbricato (ossia la capacità di contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento) e i valori di riferimento (ad esempio i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti). Ai fini dell’esame di efficienza, oltre alla climatizzazione invernale e alla produzione di acqua calda sanitaria (verificati già con il vecchio Attestato di Certificazione Energetica) verranno esaminati anche la climatizzazione estiva e la ventilazione meccanica, quando presenti, e il documento dovrà riportare inoltre l’emissione di anidride carbonica e l’energia esportata.

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