Archivio per novembre 2015 | Pagina di archivio mensile

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Una cosa che molti ignorano è che le banche sono soggetti privati esattamente come i loro utenti e che come questi hanno gli stessi diritti e doveri di fronte alla legge. I debiti non sono un reato, quindi non esiste prescrizione, ma anzi, le banche saranno pronte ad aspettare all’infinito che torniate a essere solvibili per ritornare alla carica con ingiunzioni di pagamento o con la visita di un ufficiale giudiziario, per  il pignoramento di immobili e/o mobili anche presso terzi.

Una chance in più di rientro per chi ha debiti con la banca e teme di perdere i propri beni; dal tribunale di Napoli arriva il via libera alla richiesta, da parte di un cliente di una banca, sommerso dai propri debiti, alla riduzione dell’esposizione passiva. Insomma, il giudice autorizza un vero e proprio “saldo e stralcio”, un taglio cioè del debito complessivo, ritenendo che il soggetto non potrebbe altrimenti adempiere al proprio impegno.

In cosa consiste? Il debitore può – con l’aiuto di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice – porre rimedio al sovraindebitamento in due diversi modi:

– concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi. La procedura di accordo si fonda su due elementi essenziali: l’iniziativa dello stesso soggetto interessato e il raggiungimento di un accordo con una parte qualificata della massa creditoria;

– oppure proponendo al giudice il cosiddetto “piano del consumatore”. Relativamente al piano del consumatore, non è invece richiesta l’adesione dei creditori, in quanto il Tribunale fonda le proprie valutazioni sulla convenienza della proposta avanzata e sulla meritevolezza del soggetto interessato.

Questi due strumenti consentono, a chi si trova in difficoltà, di rinegoziare i propri debiti, similmente a quanto succede (nell’ambito delle società fallibili, con il concordato preventivo).

Risulta particolarmente conveniente la procedura che confluisce nel piano del consumatore che non necessita di autorizzazione da parte dei creditori, ma solo dell’omologazione del giudice che valuterà la fattibilità della proposta e la meritevolezza della persona del debitore. A seguito dell’omologazione l’accordo omologato è obbligatorio per tutti i creditori, anche contro la loro volontà.

La novità, secondo la formulazione del Tribunale di Napoli e, prima di questi, del Tribunale di Busto Arsizio (in quest’ultimo caso, però, il creditore era Equitalia) è che può accedere a questo beneficio non solo chi è inseguito da molti creditori, ma anche chi ne ha uno solo, come appunto la banca o Equitalia, e tuttavia dimostra che, nonostante la buona volontà, non riesce a restituire tutto l’importo.

 Nei debiti risanabili attraverso la composizione della crisi da sovraindebitamento rientrano anche quelli di natura tributaria e la sentenza citata del Tribunale di Busto Arsizio ne è prova, avendo ridotto l’esposizione debitoria nei confronti dell’Agente della riscossione. Analogamente a quanto stabilito dalla legge fallimentare, anche in tal caso è comunque esclusa la possibilità di cancellare l’Iva e le ritenute operate e non versate.

La procedura

Il sovraindebitamento può riferirsi a qualsiasi soggetto, sia esso imprenditore o meno, e, quindi, anche ai lavoratori autonomi o dipendenti e a coloro che non svolgono attività lavorativa. La legge ha quindi esteso la composizione della crisi da sovraindebitamento al “consumatore”, ossia al soggetto, persona fisica, che ha assunto debiti per scopi estranei all’attività di carattere imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. In questo senso lo strumento può essere utilizzato in parallelo al concordato preventivo delle imprese o società di riferimento, che come noto non si estende ai debiti personali anche se contratti per sostenere l’impresa.

Il giudice dispone l’omologazione quando esclude che il consumatore ha assunto obbligazioni senza la ragionevole prospettiva di poterle adempiere ovvero che ha colposamente determinato il sovraindebitamento, anche per mezzo di un ricorso al credito non proporzionato alle proprie capacità patrimoniali. Come sottolineato in precedenza, per il piano non è richiesto il consenso dei creditori e, dunque, il Giudice fonda le sue valutazioni sulla idoneità, sulla fattibilità del piano e sulla condotta tenuta dal soggetto interessato.

L’omologazione deve intervenire nel termine di sei mesi dalla presentazione della proposta.

Dopo aver omologato il piano proposto dal consumatore, che contiene l’indicazione delle modalità con le quali egli intende adempiere al debito a fronte però di una sostanziale riduzione del debito, il giudice, su proposta dell’organismo di composizione della crisi, nomina un liquidatore, il quale dispone, in via esclusiva, degli stessi e delle somme incassate.

La proposta di accordo, o il piano del consumatore, prevede la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti attraverso qualsiasi forma, anche mediante cessione dei crediti futuri.

Può accadere però che i beni e i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire la fattibilità dell’accordo o del piano del consumatore: in tale ipotesi, la proposta deve essere sottoscritta da uno o più terzi che consentono il conferimento, anche in garanzia, di redditi o beni sufficienti per assicurarne l’attuabilità.

 La procedura dell’accordo cessa qualora il debitore non esegua integralmente, entro novanta giorni dalle scadenze previste, i pagamenti dovuti secondo il piano alle amministrazioni pubbliche e agli enti gestori di forme di previdenza e assistenza obbligatorie. L’accordo è altresì revocato se risultano compiuti durante la procedura atti diretti a frodare le ragioni dei creditori.

 

 

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Il debitore esecutato non può partecipare all’asta relativa al proprio immobile espropriato. Egli,  non può presentare offerte di acquisto. Ciò vale tanto nel caso di vendita immobiliare con incanto che senza incanto.

Il parente, invece, è libero di partecipare, ma tale sua partecipazione non deve essere il frutto di un accordo con il debitore, ma solo la conseguenza di una libera scelta, per un acquisto di cui egli stesso intende avvantaggiarsi (non quindi per fare un piacere al debitore, ritrasferendogli l’immobile in un momento successivo).

In genere, il coniuge del debitore può offrire e divenire aggiudicatario, sempre che non si dimostri che esiste un mandato ad acquistare stipulato con il coniuge-debitore esecutato. Il coniuge del debitore in comunione legale dei beni può partecipare all’incanto anche se l’effetto traslativo del bene si ripercuote per la metà nel patrimonio del debitore esecutato .

Se il debitore esecutato si accorda con un terzo incaricandolo di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo. Si tratta di un accordo diretto a eludere il divieto per il debitore di fare offerte all’incanto.

Anche il patto con cui il terzo, prima dell’aggiudicazione, si obbliga a ritrasferire l’immobile espropriato al debitore (i tecnici lo chiamano “pactum de retrovendendo”) è nullo, a meno che l’impegno alla retrovendita sia subordinato a un miglioramento successivo delle condizioni economiche del debitore tali da permettere il riacquisto del bene.

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L’agenzia delle Entrate ha sviluppato un sistema informatico, grazie all’incrocio dei dati, che consente di conoscere la superficie dell’appartamento dei contribuenti nelle visure catastali eseguite dai professionisti tramite internet, attraverso il portale Sister, e dai proprietari tramite Fisconline, oltre che direttamente negli uffici provinciali del Territorio e negli sportelli catastali decentrati dei Comuni. Ma anche attraverso il nostro sito www.visureenonsolo.it Il debutto è previsto per oggi. La novità riguarda le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria corredate da planimetria e iscritte nei gruppi A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e così via) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi). Il sistema online indicherà, per ognuna di queste unità, la superficie catastale, calcolata al lordo degli spazi accessori, nonché i metri quadrati ai fini dell’applicazione della Tari, cioè la tassa sui rifiuti. Ricordiamo che, per le abitazioni, la metratura non comprende balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie. Tali dati non avranno effetto ai fini fiscali dell’Imu e della Tasi, le quali verranno determinate ancora attraverso il vecchio sistema del numero dei vani per le case e gli uffici: il numero dei vani continua, quindi, a determinare la rendita catastale da cui discendono appunto le suddette due imposte sulla casa, l’imposta di registro sulle compravendite e il reddito fondiario degli immobili non locati.

Tuttavia la superficie catastale è comunque un’informazione utile ai fini della Tari: i cittadini potranno così fare un riscontro, attraverso tale dato, per controllare la correttezza della base imponibile dell’imposta sui rifiuti. Questo sempre a condizione che la planimetria non sia difforme rispetto alla situazione di fatto del fabbricato. Se invece la planimetria è assente o è ormai superata (per es. nel caso di compimento di lavori in muratura all’interno dell’appartamento come la copertura di una veranda sul balcone), bisogna ricorrere a un Docfa, presentato all’Agenzia delle Entrate da un geometra o da un altro tecnico abilitato.

I dati sulla superficie catastale degli appartamenti degli italiani faranno emergere quella che è la principale iniquità del catasto: il calcolo, cioè, dell’imposizione fiscale sui vani e non sui metri quadri: per esempio, a parità di superficie e di tutte le altre variabili, un alloggio in un palazzo costruito negli anni 30 può avere cinque vani, mentre la casa del vicino che abita in un condominio realizzato negli anni ’70 può arrivare anche a sette od otto vani, con un aumento del valore catastale del 50-60%.

 

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Quando si parla di visura di un immobile ci si riferisce a un certificato rilasciato dalla pubblica amministrazione che contiene le caratteristiche salienti del bene ossia quelle informazioni necessarie al cittadino per il mantenimento di corretti rapporti coi terzi e con l’amministrazione statale.

Ad esempio, per pagare le imposte su di un immobile occorre conoscerne la rendita catastale ossia il reddito che l’Agenzia del Territorio attribuisce a ogni immobile e che è contenuta, assieme ad altri dati, nella visura catastale.

Similmente, il Notaio incaricato di stipulare la vendita di un appartamento si accerta che sul medesimo non vi siano ipoteche o altri vincoli al trasferimento della proprietà mediante l’accesso alla Conservatoria competente e richiedendo un’ispezione ipotecaria, ossia un certificato mediante il quale si può verificare l’assenza di gravami a carico dell’attuale proprietario dell’immobile.

Più in particolare, una visura catastale contiene una serie di informazioni utili a localizzare il bene sulle cosiddette mappe catastali, ossia a verificare che sul territorio comunale il bene in oggetto occupi lo spazio fisico in cui effettivamente sorge, nonché a descrivere l’immobile nella sua attuale conformazione.

I dati catastali di un immobile sono:

foglio, particella (detta anche mappale) e subalterno: si tratta di tre numeri che individuano il bene immobile e che non cambiano mai salvo interventi edilizi di rilievo sul fabbricato stesso (come, ad esempio, accorpamenti o divisioni);

categoria: è data da una lettera seguita da un numero e individua la tipologia di immobile (appartamento piuttosto che ufficio o garage ad esempio);

classe: è un numero che serve a caratterizzare il grado di produttività degli immobili; più alta è la classe maggiore è il reddito dell’immobile;

vani: è un numero che rappresenta gli ambienti dell’appartamento e si determina a partire dai vani utili;

rendita: è il reddito del fabbricato attribuito al momento del suo accatastamento.

Una visura ipotecaria invece non ha ad oggetto tanto gli immobili quanto i passaggi di proprietà che si sono avvicendati negli anni. I registri da cui è tratta sono organizzati su base personale, ossia per chiedere un’ispezione e quindi il rilascio di una visura occorre fornire il nominativo di una persona. La visura ci mostrerà quindi, nel lasso di tempo oggetto di indagine, quanti e quali passaggi immobiliari hanno visto il suddetto nominativo come protagonista, sia come venditore che come acquirente.

Scopo delle visure ipotecarie è accertare la reale proprietà di un bene immobile e verificare se questi sia stato oggetto di provvedimenti che ne limitino la circolazione come, ad esempio, pignoramenti, ipoteche o sequestri.

Come si ottengono le visure?

Innanzitutto è possibile chiedere e ottenere tanto le visure catastali quanto le visure ipotecarie recandosi di persona agli uffici competenti. Al comune cittadino infatti non è richiesto di dimostrare alcunché riguardo alle persone o agli immobili su cui si chiede visura. Basterà pagare i diritti di segreteria e di riproduzione richiesti che, normalmente, ammontano a pochi euro per le visure catastali mentre per quelle ipotecarie si aggirano intorno alle decina, salendo di importo a seconda del numero di formalità (ossia di trascrizioni presenti) a carico del soggetto ispezionato.

In secondo luogo è possibile rivolgersi a un professionista abilitato, come un geometra  esperto nel settore immobiliare, che potrà interrogare le banche dati di Catasto e Conservatoria direttamente online e versando per conto del cliente gli importi richiesti.

 

Fonte: La  Legge per Tutti

 

 

 

 

 

 

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