Archivio per gennaio 2016 | Pagina di archivio mensile

prima-casaLa legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità anche per quanto riguarda l’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio non è più un impedimento  il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

Il presupposto della non contemporaneità potrà essere realizzato in un secondo momento

Ad introdurre la novità l’art. 1, comma 55, della legge n. 208/2015, attraverso un’integrazione della disciplina dell’agevolazione contenuta nella nota II-bis. In poche parole, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento.

Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva

Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Agevolazioni acquisto prima casa, i requisiti

Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:

- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;

- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

Agevolazioni acquisto prima casa, le novità

Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale consizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

Fonte: Idealista.it

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bonus-imu

La legge di Stabilità 2016  consente, al proprietario di casa, di ottenere uno sconto del 50% su Imu e Tasi per l’immobile concesso in comodato gratuito a un figlio o ai genitori. La clausola taglia fuori tutte le case comprate in un’altra città, ad esempio in quella dove il figlio studia. I problemi si pongono poi in tutti quei piccoli comuni italiani tra loro limitrofi, dove è facile che il figlio abiti in un centro diverso da quello dei genitori anche se le due case sono a pochissimi chilometri l’una dall’altra.

Per ottenere il bonus fiscale  è però necessario rispettare alcune condizioni e procedere a determinati adempimenti. Vediamoli singolarmente.

Condizioni per ottenere il bonus fiscale

Le condizioni per ottenere la riduzione delle imposte sul mattone riguardano sia la persona del comodante (condizioni soggettive) che l’immobile offerto in comodato (condizioni oggettive). Nel rispetto di tali presupposti il contribuente può ottenere, dunque, una riduzione del 50% della base imponibile sia ai fini Imu che Tasi. L’aliquota Imu da utilizzare è quella ordinaria, che può arrivare al 10,6 per mille. Ovviamente il Comune potrebbe decidere di agevolare con proprie risorse i comodati, portando l’aliquota al minimo del 4,6 per mille ed azzerando la Tasi, visto che ai Comuni è fatto divieto nel 2016 di aumentare le aliquote ma non di ridurle.

Analizziamo qui di seguito tutti i requisiti richiesti dalla nuova normativa.

Condizioni soggettive

– il comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abitazione, quella principale. Quindi, se il possessore/comodante possiede una casa di vacanza, ma anche lo 0,1% di un’altra abitazione in Italia, il comodato non opera. All’utilizzatore/comodatario invece non viene posta questa condizione e, pertanto, può possedere anche più di due abitazioni;

– il comodatario deve essere un parente in linea retta di primo grado del comodante: il che significa che l’immobile deve essere prestato alternativamente a uno o entrambi i genitori, oppure al figlio;

– il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come propria abitazione principale.

Condizioni oggettive

– l’abitazione principale del comodante deve trovarsi nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato ai familiari.

Adempimenti per ottenere il bonus fiscale

Per ottenere lo sconto fiscale è necessario adempiere alle seguenti formalità:

– il contratto di comodato deve essere registrato. La registrazione, al 2016, avrà un peso di 216 euro (di cui 200 euro di imposta di registro e 16 euro di marca da bollo ogni quattro pagine di contratto);

– la registrazione deve essere richiesta entro venti giorni dalla data dell’atto;

– il comodante deve presentare la dichiarazione Imu 2016, entro il 30 giugno 2017: non rilevano le precedenti dichiarazioni o comunicazioni inviate ai Comuni, visto che le condizioni per l’accesso sono cambiate e la normativa ora prevede espressamente che ai fini dell’applicazione dell’agevolazione il soggetto passivo deve attestare nella dichiarazione Imu la sussistenza di tutti i requisiti.

Pertinenze

L’agevolazione spetterà anche alle pertinenze; non operano i limiti posti dalla normativa per le pertinenze delle abitazioni principali (un solo C/2, C/6 e C/7). La riduzione della base imponibile opererà quindi per tutte le pertinenze concesse in comodato, anche se si tratta di due garage, a condizione ovviamente che queste siano puntualmente individuate nel contratto di comodato. Inoltre, ben potrà verificarsi l’ipotesi di abitazione che sia agevolabile solo a metà, come nel caso di abitazioni in comproprietà di due coniugi di cui solo uno rispetta le condizioni imposte dalla norma.

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contratto-locazione

Cambiano le norme sulla registrazione del contratto di affitto: con la legge di Stabilità 2016, tale onere spetta solo al padrone di casa e non più al conduttore o al professionista che ha redatto l’atto. In buona sostanza, dal 1° gennaio 2016, è obbligo del solo locatore provvedere a registrare la locazione: e lo deve fare in tempi strettissimi, ossia entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto. Ma vediamo meglio come è stata modificata la legge e come ora funziona la procedura.

Le comunicazioni dell’avvenuta registrazione

Il proprietario di casa ha 30 giorni di tempo per provvedere alla registrazione dell’affitto: il termine decorre dalla firma del contratto stesso. Se manca la registrazione, il contratto si considera inesistente; con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento del canone o di mancata liberazione dell’immobile alla scadenza del rapporto, non è possibile azionare la procedura abbreviata di sfratto, ma bisognerà avviare una causa ordinaria di occupazione senza titolo (più lunga e più costosa).

Entro i successivi 60 giorni dalla registrazione, il padrone di casa ha l’obbligo di comunicare l’assolvimento dell’onere fiscale sia al conduttore che all’amministratore del condominio affinché quest’ultimo aggiorni il registro di anagrafe condominiale. La legge non dice come debba avvenire tale comunicazione, ma è sempre più opportuno utilizzare la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata per poter dimostrare, in un momento successivo, l’adempimento di tale dovere.

Le modalità di pagamento dell’imposta di registro

Le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. È ammessa una diversa pattuizione che preveda di far gravare l’intera imposta sul locatore; secondo la giurisprudenza è, invece, nulla la pattuizione inversa. In ogni caso, con l’intervento della Legge di Stabilità 2016, per quanto si è appena detto sopra, sembra abrogata la norma secondo cui entrambe le parti rispondono in solido del pagamento; ciò un tempo significava che se l’agenzia delle entrate avesse accertato il mancato versamento dell’imposta di registro, ne avrebbe chiesto la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambe le parti (locatore o conduttore) ed il pagamento di uno dei due contribuenti avrebbe liberato anche l’altro. Ora che l’obbligo di procedere alla registrazione spetta al locatore, sembra che solo su questi possa ricadere anche la relativa responsabilità, nei confronti del fisco, dell’omesso versamento. In ogni caso, sul punto saranno necessari ulteriori chiarimenti.

Le modalità di pagamento dell’imposta dipendono dalle modalità con cui è eseguita la registrazione: se si sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F24 Elide (anche telematico); se si utilizza la modalità telematica, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione.

L’imposta può essere assolta, alternativamente, con frequenza annuale (per ciascun anno di durata del contratto) o in unica soluzione per l’intera durata, fruendo, in tal caso di una riduzione. In ogni caso, per la prima annualità l’importo versato non può essere inferiore a 67 euro.

Sanzioni

Ai fini dell’imposta di registro, è prevista la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi per tardato pagamento.

Ai fini delle imposte dirette l’omessa registrazione determina:

– la presunzione, salva prova contraria, dell’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti a quello in cui è incorso l’accertamento;

– l’esistenza di un canone pari al 10% del valore dell’immobile.

L’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni

La mancata registrazione del contratto entro il termine perentorio indicato, legittima il conduttore a chiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti di quattro anni o per quelli con canone concordato.

L’inquilino, pertanto, può effettuare richiesta di restituzione delle maggiori somme versate rispetto al dovuto a titolo di canone di affitto. Egli può intraprendere tale azione in qualsiasi momento: sia, cioè, durante il corso del rapporto di locazione che alla sua scadenza, ma comunque non oltre sei mesi successivi all’effettivo rilascio del bene locato. Sarà il giudice a determinare la misura del canone dovuto e a stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

 Chi denuncia il contratto di locazione in nero

La legge di Stabilità 2016 ha poi posto fine alle problematiche sorte dopo che la Corte costituzionale, con plurimi interventi, aveva eliminato la possibilità – concessa ai conduttori da una legge del 2011  poi dichiarata incostituzionale – di penalizzare il locatore che non aveva registrato il contratto o lo aveva fatto per importi inferiori.

Parecchi inquilini, beneficiando di questo decreto, erano usciti da una situazione di illegalità e avevano pagato affitti molto meno pesanti: la riduzione del canone annuo a una misura pari a tre volte la rendita catastale portava il corrispettivo della locazione a livelli addirittura al di sotto della quantificazione imposta dalla legge dell’equo canone. Dichiarata l’incostituzionalità della norma, per costoro si era presentato il serio rischio di dover versare le maggiori somme non corrisposte rispetto a quelle originariamente pattuite e di vedersi risolto il contratto. Con una sentenza del 16 luglio scorso, la Corte costituzionale ha infine escluso che le agevolazioni previste dalla legge potessero proseguire fino al 31 dicembre 2015.

Adesso la manovra di fine anno conferma che per tutti coloro che, in forza del Dlgs 23/2011, hanno versato un corrispettivo ridotto fino alla data di pubblicazione (appunto, il 16 luglio 2015) della sentenza che ha definitivamente dichiarato l’incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23, la misura del canone o dell’indennità di occupazione per tale periodo è pari, su base annua, al triplo della rendita catastale dell’immobile.

Fonte: La Legge per Tutti

 

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casa5

Due sono, di norma, i principali problemi che deve porsi l’acquirente di un immobile, prima della stipula del contratto preliminare e, ancor di più, di quello definitivo:

– se l’alienante ha davvero il potere di vendere l’immobile (cosa che non può avvenire, per esempio, se non è il proprietario o è proprietario solo di una quota del bene);

– se sull’immobile sono presenti vincoli come ipoteche o pignoramenti in corso.

Legittimazione a vendere

Iniziamo dalla prima questione. Conoscere bene chi è il soggetto venditore e approfondire, ad esempio, se si tratta di proprietario unico ed esclusivo, se è proprietario o utilizzatore con contratto di leasing, se è proprietario in comunione volontaria con terzi o se è proprietario in regime di comunione legale dei beni con il coniuge, serve ad evitare successive sorprese che potrebbero portare alla nullità dell’atto di vendita. Nel caso in cui a vendere sia una ditta o una società risulta opportuno effettuare indagini sulla sua situazione economico-patrimoniale, verificando che non siano in corso pignoramenti o istanze di fallimento. In particolare, in caso di acquisto di immobile dal costruttore, ha interesse a valutare la situazione finanziaria dell’impresa costruttrice.

Il tipo e le modalità di indagine svolte nella prassi dipendono anche dal genere di accordo che le parti intendono concludere. Sono più approfondite quando si vuole stipulare un contratto di lunga durata o di elevato valore economico (ad esempio, vendita di immobili ancora in costruzione).

Nel caso in cui la parte venditrice sia una società, tali informazioni sono facilmente reperibili attraverso  una ricerca al registro delle imprese o un certificato presso il tribunale.

Quanto al potere e alla legittimazione a vendere l’immobile, la verifica deve essere fatta dal notaio incaricato dalla parte acquirente attraverso l’esame dei titoli di provenienza (contratto, atto di conferimento in società, atto di fusione o scissione, successione mortis causa): il pubblico ufficiale accerta che l’immobile sia stato validamente acquistato dai rispettivi venditori e descritto in modo conforme in tutti i precedenti atti di provenienza (ad esempio il notaio dovrà verificare la continuità delle trascrizioni degli atti).

È chiaro, però, che se si vuol ottenere tali informazioni già all’atto della firma del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), sarà necessario che tale atto – che ben potrebbe essere, di norma, formalizzato con una semplice scrittura privata – venga siglato alla presenza di un notaio. La successiva registrazione del contratto preliminare garantisce, peraltro, anche l’opponibilità dello stesso ad eventuali ulteriori acquirenti cui il venditore abbia promesso lo stesso bene. Infatti, nel caso di simultanea vendita a più soggetti, prevale chi per prima abbia trascritto il preliminare o, in assenza di ciò, l’anteriorità della trascrizione del contratto definitivo.

Se il venditore non può dimostrare la proprietà in base a un atto di acquisto regolarmente trascritto, questi potrebbe essere comunque proprietario in virtù di intervenuta usucapione (possesso pacifico, non violento e ininterrotto per un periodo temporale di almeno venti anni).

Presenza di vincoli

Il notaio o un altro professionista incaricato -  e anche in questo caso visureenonsolo vi può essere di aiuto -  verifica anche se ci siano vincoli, gravami, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli come, ad esempio, servitù, ipoteche, sequestri, revocatorie ordinarie o fallimentari, trascrizioni di domande giudiziali di risoluzione contrattuale, procedure esecutive, convenzioni urbanistiche, prelazioni.

Le informazioni circa le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli possono essere ottenute facendo visure ipotecarie e catastali presso gli uffici di pubblicità immobiliare dell’Agenzia del Territorio del luogo ove si trova l’immobile o consultando sempre il nostro sito – e dall’esame dei precedenti atti di acquisto.

Di norma tali attività vengono svolte dal notaio cui le parti si sono rivolte. Anzi, il professionista è obbligato a svolgere dette indagini a prescindere da una specifica richiesta dei clienti, salvo che questi ultimi (per ragioni di urgenza) lo abbiano espressamente dispensato da tale verifica.

In particolare è tenuto a compiere una serie di attività accessorie quali:

– svolgimento delle visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene e verificare l’effettiva proprietà e l’assenza di vincoli, a meno che le parti espressamente (secondo risultanze scritte o testimoniali) lo abbiano sollevato da tale incombente;

– segnalazione alle parti di eventuali ostacoli alla vendita;

– consulenza anche fiscale alle parti;

– individuare gli intestatari catastali dell’immobile oggetto del contratto;

– verificare che vi sia conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari (cosiddetto allineamento o conformità soggettiva);

– ricevere la dichiarazione della parte alienante che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa (cosiddetta conformità oggettiva).

Il notaio è responsabile dei danni subiti dalla parte acquirente per i mancati controlli sugli atti di provenienza e per l’insufficiente raffronto con i dati catastali.

Se non vi è conformità il notaio non può procedere con il rogito, ma è necessario che si attivi per l’aggiornamento del catasto. Non vi è conformità quando la situazione dell’immobile è difforme dalla sua raffigurazione catastale, e la sua rendita risulta modificata, come ad esempio, realizzazione di un secondo bagno o di una veranda non riportati nella planimetria catastale; creazione di un soppalco, ecc.

Non rilevano invece variazioni lievi, come lo spostamento di una porta o l’apertura di una finestra a condizione che la rendita non sia aumentata: queste, infatti, anche se non certificate nelle planimetrie catastali non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di diritto.

 

Fonte: La Legge per Tutti

 

 

 

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