Archivio per febbraio 2016 | Pagina di archivio mensile

permesso-costruire

Il Permesso di Costruire è un provvedimento amministrativo che viene rilasciato, su richiesta, dal Comune di competenza territoriale e che abilita all’esecuzione di un intervento edilizio.

Non tutti gli interventi edilizi necessitano di Permesso di Costruire, ma solo alcuni:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modifiche (Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali).
Si tratta quindi di interventi di una certa consistenza.

Quando si può presentare una DIA anziché un Permesso di Costruire

Fra gli interventi citati ve ne sono alcuni per i quali, in alternativa al Permesso di Costruire, è consentito optare per una DIA (Denuncia di Inizio Attività), ossia una pratica edilizia semplificata che non prevede il rilascio di un permesso da parte del Comune e con la quale, trascorsi 30 giorni dalla presentazione senza ricevere comunicazioni dall’amministrazione pubblica (silenzio-assenso), è possibile avviare i lavori.

Gli interventi per i quali è possibile scegliere fra Permesso di Costruire o DIA sono:

- gli interventi di ristrutturazione sopra indicati alla lettera c);

- gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;

- gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Da cosa dipende la scelta fra una pratica o l’altra in uno di questi ultimi casi citati?
La DIA offre senz’altro un percorso burocratico semplificato, ideale per chi desidera realizzare subito i lavori. Tuttavia, con la DIA il tecnico si carica di maggiori responsabilità sulla conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici ed edilizi, cosa che non sempre può essere un vantaggio.

La molteplicità degli interventi realizzabili genera spesso casi dubbi di interpretazione normativa, che è bene porre sotto l’esame dei tecnici comunali. In questi casi è preferibile ottenere da parte del Comune una certezza sulla fattibilità dell’intervento, in modo da cominciare i lavori in assoluta tranquillità.

Per tali motivi, anche per gli interventi realizzabili con DIA, talvolta si preferisce optare per il Permesso di Costruire.

Normativa di Riferimento sul Permesso di Costruire

È opportuno precisare che quanto detto finora si riferisce alla normativa nazionale vigente (D.P.R. 380/2001 – Testo Unico in materia edilizia).

Le Regioni hanno poi facoltà di stabilire ulteriori interventi edilizi da subordinare a Permesso di Costruire, come anche concedere la presentazione di pratiche semplificate (es. SCIA) per alcuni degli interventi sopra citati.

Prima di presentare una pratica edilizia in Comune è  sempre utile verificare, oltre la normativa nazionale,  l’esistenza di specifiche norme regionali.

L’iter per richiedere un Permesso di Costruire

La richiesta di Permesso di Costruire va presentata dal proprietario del terreno o dell’immobile agli uffici comunali di competenza territoriale, corredata di:

- attestazione concernente il titolo di legittimazione (es. copia atto notarile);

- elaborati progettuali;

- dichiarazione del progettista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle altre norme di settore (antisismiche, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica);

- qualora l’intervento interessi beni sottoposti a particolare tutela, autorizzazione preventiva da parte dell’ente preposto alla tutela del vincolo;

- calcolo del contributo da corrispondere (solo se dovuto e composto da oneri di urbanizzazione e costo di costruzione);

- altri documenti richiesti dal Comune (es. ricevuta diritti di segreteria, fotocopie carte identità dei soggetti coinvolti, ecc.).

Il Comune comunica, entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, il nominativo del responsabile del procedimento, il quale avrà tempo 60 giorni (dalla presentazione della domanda) per formulare una proposta di provvedimento.

La proposta consisterà nel rilascio del titolo autorizzativo oppure nel diniego totale al progetto o ancora nella richiesta di integrazioni o modifiche.

Permesso di Costruire: durata

Nel Permesso di Costruire rilasciato dal Comune sono indicati i termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori.

Il termine per l’inizio lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del Permesso. Il termine per l’ultimazione non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.

Sono concesse proroghe per fatti sopravvenuti indipendenti dalla volontà del titolare del Permesso (es. calamità naturali, condizioni di cantiere sfavorevoli e inaspettate, ecc.).

Decorsi i termini, il Permesso di Costruire decade per la parte di lavori ancora non eseguita. Si dovrà allora presentare una nuova richiesta di Permesso seguendo nuovamente l’iter descritto.

Fonte: Lavori in casa.it

 

 

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metri_quadri

Dalla data del 9 novembre 2015 l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile la consultazione dei metri quadrati in visura catastale.

Il dato della superficie catastale si aggiunge cosi agli identificativi già presenti sulla stessa visura catastale (Comune, Sezione urbana, numero di foglio, numero di particella, numero di subalterno) e ai dati di classamento (zona censuaria, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale ndr).

I metri quadrati in visura catastale sono disponibili per circa 57 milioni di unità immobiliari censite nelle categorie dei gruppi “A”, “B”, “C” per le quali sia presente la planimetria catastale.

Nel dettaglio i metri quadrati in visura catastale riguardano:

  • Gruppo A: A/1 Abitazioni di tipo signorile A/2 Abitazioni di tipo civile A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (per quanto riguarda le categorie del “gruppo A” si precisa che la presenza dell’identificativo della superficie catastale non avrà effetti sull’attuale rendita catastale in quanto ad oggi essa viene calcolata sulla base del numero di vani presenti nell’unità immobiliare).
  • Gruppo B: B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro) B/3 Prigioni e riformatori B/4 Uffici pubblici B/5 Scuole e laboratori scientifici B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate.
  • Gruppo C: C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) C/7 Tettoie chiuse od aperte.
  • Cosa succede invece a quegli immobili che risultino privi di planimetria catastale?

    • In Italia sono ancora presenti diverse migliaia di immobili,  per lo più risalenti alla fase dell’impianto del Catasto edilizio urbano e che sono, per questo motivo, privi del dato relativo alla superficie. Per tutti questi immobili si potrà presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per l’inserimento in atti della planimetria catastale. Tale adempimento è, comunque, necessario, in quanto, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario è tenuto ad attestare “la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie catastali”, come previsto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010.
    • Metri quadrati in visura catastale: cosa fare se si rilevano errori e incongruenze sugli immobili di nostra pertinenza?

    • Il cittadino che esaminando le visure catastali ravvisi una o più incongruenze in merito ai dati catastali può fare richiesta di correzione tramite il nostro sito, contattaci: siamo a tua disposizione!
    • Il servizio è infatti stato creato allo scopo di favorire la correzione degli errori presenti nelle banche dati catastali, e migliorare così le banche dati immobiliari.
    • Per la verifica dei dati e delle  superfici catastali è comunque sempre consigliabile rivolgersi ad un tecnico abilitato, anche del nostro staff che  attraverso appositi programmi ministeriali, può  procedere all’analisi delle superfici e al riconteggio dei vani catastali.

 

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aste1Novità importanti per chi ha la casa pignorata: nella riforma del processo civile  appena approvata dalla Commissione Giustizia della Camera, si prevede una durata massima delle procedure esecutive immobiliari che non potranno contare più di quattro aste: andato deserto anche l’ultimo esperimento di vendita, il pignoramento immobiliare si chiuderà e la casa tornerà al debitore. Ma procediamo con ordine.

Innanzitutto la riforma rende obbligatoria – salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura – la vendita dei beni immobili con modalità telematiche.

Alla quarta asta il prezzo è libero

Si stabilisce inoltre un limite al numero delle aste. In particolare dopo che sia andato deserto anche il terzo esperimento di vendita del bene immobile sottoposto ad espropriazione forzata, senza che siano state mai formulate offerte o istanze di assegnazione, il giudice dispone innanzitutto la liberazione della casa, ordinando al debitore di andare via immediatamente (per evitare che sia proprio tale circostanza a disincentivare la partecipazione all’asta). Quindi, si dispone un ultimo esperimento di vendita a prezzo libero. Se all’esito dello stesso non vengono presentate offerte di acquisto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento. In pratica, l’immobile viene restituito al debitore e l’esecuzione forzata termina anche se il bene è rimasto invenduto. Il creditore torna a casa a mani vuote e dovrà trovare beni differenti da sottoporre a pignoramento; qualora dovesse nuovamente pignorare lo stesso immobile appena liberato dal giudice potrebbe configurarsi un abuso del diritto.

Da rilevare un aspetto particolarmente delicato: la previsione del prezzo libero alla quarta asta dovrebbe incentivare la partecipazione di eventuali offerenti e agevolare la vendita dell’immobile. Non si dimentichi peraltro che il Governo ha appena previsto un incentivo fiscale con abolizione dell’imposta di registro (che dal 9% del valore dell’immobile passa a 200 euro) tutte le volte in cui, acquistando casa da un’asta giudiziaria, la stessa venga rivenduta entro due anni. Dunque, la possibilità di un’asta senza prezzo base e il bonus fiscale dovrebbe rendere più facile la liquidazione del bene pignorato.

La differenza con la precedente legge

Già due anni fa, il legislatore aveva previsto una norma simile, subordinando però l’estinzione dell’esecuzione forzata al solo caso in cui “non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura”, delle probabilità di vendita del bene e del presumibile valore di realizzo. Invece, la riforma in corso di approvazione cambia radicalmente la prospettiva perché:

– la chiusura del processo non è una semplice facoltà per il giudice, ma un vero e proprio obbligo;

– viene finalmente definito il numero massimo di aste esperibili (in precedenza, invece, non era indicato);

– nel nuovo testo non vengono poste condizioni alla chiusura anticipata della procedura se non il numero massimo di quattro aste (quindi, non rileva più la possibilità di “conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”).

Salva la prima casa

La riforma prevede anche la possibilità di anticipare il momento in cui il debitore dovrà abbandonare la casa pignorata. Ciò però non varrà se l’immobile è la prima casa di abitazione del debitore. In tal caso, il debitore dovrebbe continuare ad abitarla anche durante l’esecuzione forzata.

Beni immobili indivisi

Vengono previste maggiori garanzie nei casi di espropriazione di beni indivisi, tra cui la previsione dell’espropriazione dei beni in comunione legale mediante pignoramento dell’intero e restituzione al coniuge non debitore della metà del controvalore del bene, al lordo delle spese di liquidazione.

 Mobili impignorabili

Non solo. La riforma prevede che vengano resi impignorabili i beni mobili del debitore di uso quotidiano, privi di apprezzabile valore di mercato (si pensi a un divano ormai logoro o a una scrivania dove i ragazzi studiano).

Fonte: La Legge per Tutti

 

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ASTE-IMMOBILIARIDebitori subito fuori dalle case pignorate: la vendita all’asta sarà un gioco da ragazzi che non richiederà più i lunghi tempi dettati dalla necessità di attendere il ribasso del “prezzo base”. Dal Governo, infatti, è arrivata una misura volta ad accelerare i pignoramenti immobiliari, incentivando le stesse banche – che agiscono in esecuzione forzata contro chi non paga le rate del mutuo – ad acquistare l’immobile da loro messo all’asta.

La nuova norma, contenuta nel “Decreto Salva Banche”, prevede una sostanziale abolizione dell’imposta di registro per tutti i casi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga tramite una procedura esecutiva giudiziaria: la tassazione, infatti, passa dal 9% all’importo fisso di 200 euro. Così, su una casa del valore di 500mila euro, l’imposizione passa da 45mila euro a 200 euro. Chi vorrà acquistare, quindi, tramite l’asta avrà subito un enorme beneficio di carattere fiscale che, certo, servirà a incentivare la partecipazione alla procedura senza dover attendere troppi ribassi.

Unica condizione al godimento del beneficio: l’immobile deve essere rivenduto entro due anni. Il che connoterebbe la misura di una valenza ancor di più speculativa: il bonus, infatti, non andrebbe a chi partecipa all’asta per destinare il bene a propria abitazione, bensì a chi sfrutta l’opportunità della procedura giudiziaria al fine di trarre un ulteriore beneficio dal successivo atto di vendita. Il tutto ovviamente a svantaggio del debitore pignorato, il quale avrà ben poco tempo, dall’inizio dell’esecuzione forzata, per godersi ancora la propria casa prima di doverla lasciare al miglior offerente. Insomma, come dire che chi fa affari con la sfortuna della povera gente viene premiato.

Bisogna almeno dire che il Governo non si è nascosto dietro un dito, facendo comprendere che la misura è un sostegno ai creditori e, in particolar modo, alle banche spesso impegnate, per lunghi anni, in pignoramenti immobiliari infruttuosi. Peraltro, la forte pressione fiscale derivante dall’imposta di registro ha spesso disincentivato l’istituto di credito dall’acquistare il bene ipotecato proprio per non doversi caricare un onere fiscale aggiuntivo del 9%. La nuova “tassa piatta” da 200 euro dovrebbe invece risolvere il problema, per il creditore s’intende. In questo modo, la stessa banca potrà acquistare l’immobile all’asta e poi – chissà – rivenderlo allo stesso soggetto a cui l’ha sottratto una prima volta, visto che la norma si è dimenticata di imporre tale limite.

L’agevolazione spetta per i beni acquistati entro il 31 dicembre 2016, salvo successive proroghe, e riguarderà anche gli acquisti fatti da persone fisiche.

I siti di aste giudiziarie saranno, da oggi, presi d’assalto.

 

Fonte: La Legge per Tutti

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asta-sospesa-esecuzioneAnche dopo l’avvio del pignoramento, il debitore ha la possibilità di difendersi ed avviare eventuali opposizioni; a tal fine, il primo obiettivo di chi è raggiunto dall’ufficiale giudiziario è certamente quello di far sospendere l’esecuzione forzata in corso, onde evitare danni irreversibili.

Un esempio potrebbe essere quello di chi, avendo perso la causa in primo grado, in attesa della prima udienza di appello, abbia già ricevuto la notifica dell’atto di precetto e il pignoramento del conto corrente, con blocco della possibilità di prelevare somme. O ancora il caso di chi abbia subito il pignoramento della casa da parte della banca e stia valutando la possibilità di effettuare un’opposizione all’esecuzione, tentando la carta del ricalcolo degli interessi.

Ebbene, il processo esecutivo può essere sospeso e persino estinto in presenza di determinate cause previste dalla legge.

Se l’esecuzione forzata non è ancora iniziata

Se l’esecuzione forzata non è ancora iniziata, il debitore può agire “in via preventiva”, chiedendo la sospensione dell’efficacia del titolo esecutivo. Questo, in buona sostanza, significa “attaccare” proprio il provvedimento giudiziale in virtù del quale il creditore sta agendo. Per esempio, nel caso di una sentenza di primo grado è possibile proporre appello e chiedere al giudice di secondo grado di sospenderne l’efficacia esecutiva. La prima udienza del secondo grado deciderà proprio sulla sospensione dell’esecutività. In caso di accoglimento, il creditore non potrà più procedere con il pignoramento.

Se il debitore ha ricevuto la notifica del precetto, potrà proporre opposizione a quest’ultimo atto secondo le forme dell’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi.

Sospensione del pignoramento

Se l’esecuzione forzata è già iniziata, la procedura può essere sospesa solo con provvedimento del giudice dell’esecuzione.

Il primo modo di ottenere una sospensione è quella di tentare una transazione con i creditori. In tal caso, mentre pendono le trattative, si può presentare istanza al giudice affinché sospenda il pignoramento. In base infatti a quanto previsto dal codice di procedura civile, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo il giudice dell’esecuzione può sospendere il processo, dopo aver sentito il debitore, per un periodo massimo di 24 mesi, e per una sola volta. Il giudice decide entro 10 giorni dal deposito della richiesta.

L’istanza di sospensione può essere proposta:

– nelle esecuzioni senza incanto, fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto;

– nelle esecuzioni con incanto, fino a 15 giorni prima del giorno stabilito per l’incanto;

– nelle vendite mobiliari, non oltre la fissazione della data di asporto dei beni o fino a 10 giorni prima della data di vendita se questa deve essere espletata nei luoghi in cui essi sono custoditi e comunque prima dell’effettuazione della pubblicità commerciale se disposta;

– nell’espropriazione presso terzi, non oltre la dichiarazione del terzo.

La sospensione può essere disposta anche a seguito del deposito, da parte del debitore, di un’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi. Egli deve però dare prova dei gravi motivi che giustificano la richiesta di sospensione.

I gravi motivi possono essere sia di carattere processuale, sia relativi alla deduzione dell’insussistenza della pretesa del creditore procedente.

La sospensione della procedura esecutiva può essere disposta anche da un giudice diverso dal giudice dell’esecuzione, estraneo alla procedura esecutiva, nei giudizi di:

– impugnazione (vedi per esempio l’appello);

– opposizione a decreto ingiuntivo;

– opposizione dopo la convalida.

Effetti della sospensione

Quando il processo è sospeso, nessun atto esecutivo può essere compiuto, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione

Decorso il termine di sospensione, gli interessati devono provvedere alla riassunzione della procedura esecutiva con ricorso nel termine perentorio fissato dal giudice dell’esecuzione e,

in ogni caso, non oltre 6 mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di primo grado o dalla comunicazione della sentenza di appello che rigetta l’opposizione.

Se la procedura non viene riassunta o proseguita nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice, si estingue.

Estinzione del pignoramento

La procedura esecutiva si estingue nei casi indicati dalla legge. Tali casi sono pacificamente considerati come tassativi. Eccoli di seguito:

Rinuncia agli atti

Il creditore procedente ed i creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono rinunciare agli atti della procedura e, così, provocare l’estinzione del giudizio, a condizione che la rinuncia avvenga, a seconda dei casi:

– prima dell’aggiudicazione oppure della assegnazione delle cose pignorate;

– nel caso di esecuzione per consegna o rilascio, prima della consegna o del rilascio.

La rinuncia agli atti deve avvenire con dichiarazione verbale resa all’udienza o con atti sottoscritti.

Inattività delle parti

Quando le parti non proseguono o non riassumono la procedura esecutiva nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice, il processo esecutivo si estingue.

Mancata comparizione all’udienza

Se nel corso del processo esecutivo nessuna delle parti si presenta all’udienza, fatta eccezione per quella in cui ha luogo la vendita, il giudice dell’esecuzione fissa una udienza successiva.

Il provvedimento di fissazione della nuova udienza deve essere comunicato alle parti a cura del cancelliere.

Se nessuna delle parti compare alla nuova udienza, il giudice dichiara con ordinanza l’estinzione della procedura.

Mancata vendita del bene all’asta

Una recente riforma del processo esecutivo ha inserito una nuova causa di estinzione del pignoramento immobiliare: ciò avviene quando, a seguito di svariati tentativi di vendita, gli eccessivi ribassi del prezzo d’asta compromettano la soddisfazione dei creditori, nche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo. In tal caso il giudice è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.

Effetti dell’estinzione

Con l’ordinanza che dispone l’estinzione del processo il giudice deve sempre:

– disporre la cancellazione della trascrizione del pignoramento, sentite le parti;

– provvedere alla liquidazione delle spese, su istanza di parte e alla liquidazione dei compensi spettanti all’eventuale delegato.

 

Fonte: La Legge per Tutti

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Construction houseLa nuova norma entrata in vigore il 1° Gennaio 2016 prevede che il ricorso contro il catasto che ha riclassato l’immobile nel modo sbagliato passi per la mediazione tributaria. Ecco in cosa consiste e come fare per opporsi al riclassamento immobiliare.

Contestazione riclassamento immobiliare: nuova norma

Secondo la nuova normativa, il ricorso da proporre per richiedere il riclassamento immobiliare va fatto entro 60 giorni dalla notifica di riclassamento da parte dell’Ufficio Provinciale del Territorio (in seguito a una rettifica del classamento dell’immobile sbagliata).

La nuova mediazione si applica a tutte le controversie contro il fisco anche locale, a condizione che il valore della lite non superi 20mila euro: vengono escluse le controversie di valore indeterminabile. Poiché però tutti gli atti di classamento di immobili hanno valore indeterminato, per essi è stata necessaria un’apposita specifica perché potessero rientrare nel novero degli atti per i quali è necessario il reclamo-mediazione.

Come fare per contestare il riclassamento immobiliare

A partire dal 1° Gennaio 2016 tali atti devono essere impugnati mediante la presentazione dell’istanza di reclamo mediazione entro 60 giorni dalla notifica, insieme agli allegati richiamati nel testo, all’Ufficio che lo ha emesso.

La materia di classamento di immobili è di competenza della Commissione Tributaria, alla quale spetta la materia catastale ed estimo per questioni relative a:

  • intestazione, delimitazione, figura, estensione, classamento dei terreni
  • ripartizione dell’estimo fra i compossessori a titolo di promiscuità di una stessa particella
  • consistenza e classamento delle singole unità immobiliari urbane e l’attribuzione della rendita catastale

e altre questioni simili. La presentazione dell’istanza di autotutela non sospende, però, i termini per il ricorso che restano di 60 giorni dalla notifica dell’atto (con la sospensione dei termini dal 1 al 31 agosto). Il contributo unificato da versare al momento del deposito del ricorso in Commissione Tributaria è attualmente pari a 120€.

Documenti utili: visura catastale per immobile online

Per dimostrare a quale categoria catastale appartenesse l’immobile prima del riclassamento, è possibile richiedere on line una visura catastale per immobile  a noi di  Visureenonsolo. Il documento ottenuto consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa la storia di un determinato terreno o fabbricato del quale si conoscano gli identificativi catastali (foglio, mappale o particella, subalterno).

La visura catastale  per immobile certifica i dati fiscali e le superfici catastali ovvero i metri quadri dell’immobile oggetto di ricerca relativamente a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo ventennale antecedente lo stato attuale depositato in Catasto.

 

 

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patente-B

Rinnovare la patente è diventato più semplice grazie alla riforma entrata in vigore lo scorso gennaio; proviamo a spiegare come si farà d’ora in poi per procedere al rinnovo.

Innanzi tutto si deve andare dal medico, e sottoporsi ad una visita che certifichi l’idoneità per il rinnovo. E’ il dottore, quindi, ad inviare le informazioni per via elettronica al Centro Elaborazione Dati della Motorizzazione, attraverso il Portale dell’Automobilista. Allo stesso tempo, il medico consegna una ricevuta per consentire all’automobilista di circolare fino al ricevimento di una nuova patente.

La Motorizzazione, il giorno dopo la comunicazione, stampa una patente nuova che viene poi consegnata al recapito indicato dall’automobilista. Quest’ultimo può essere anche diverso da quello di residenza o domicilio: la patente arriva entro 7 giorni dalla visita medica, mediante una spedizione per posta assicurata. Questa procedura segue il modello Comunitario, ed ha una sola fondamentale controindicazione: occorre che l’interessato riceva effettivamente il documento.
Se il titolare della patente non c’è, nei dieci giorni successivi viene fatto un secondo tentativo di consegna, anche concordando una modalità per telefono: tutta l’operazione viene infatti tracciata con uno specifico servizio di assistenza telefonica, al numero 800-232323.

Tutto bello, ma i costi dell’operazione?

In totale, sommando i costi di gestione e di invio siamo intorno ai 32 euro. Non vanno pagati separatamente, ma in una soluzione unica in occasione della visita medica. In un secondo tempo, si devono invece pagare 6,86 euro per la spedizione per posta assicurata, anche questa a carico del cittadino.

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conformità_urbanisticaInnanzitutto cos’è la conformità urbanistica e la conformità catastale? Chiariamo le due definizioni.

  • CONFORMITA’ CATASTALE:   si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonchè della corrispondente planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Ag. delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale e non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili.
  • CONFORMITA’ URBANISTICA:   è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità immobiliari.
    Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della cessione immobiliare, anzi, meglio ancora prima di incaricare agenzie immobiliari o di pubblicizzarlo con inserzioni;

Quest’ultimo passaggio serve a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero rendere nulli gli atti notarili, aprire la strada a possibili contenziosi o diventare pretesto soprattutto per il promittente acquirente per deprezzare il valore e chiedere riduzioni consistenti.

CONFORMITA’ URBANISTICA NEI ROGITI NOTARILI

Dal Luglio 2010 è divenuto obbligatorio rispettare il criterio della conformità catastale negli atti di trasferimenti immobiliare, mentre per la materia urbanistica la sua regolarità non è imposta in maniera espressa.
Ai fini di trasferimento immobiliare occorre citare negli atti le seguenti tipologie d’intervento edilizie effettuati:

  • i titoli abilitativi con cui è stato realizzato l’immobile menzionando licenze, concessioni o permessi di costruire;
  • se l’immobile è stato costruito Ante ’67 ovvero prima del 1 Settembre 1967, è lecito omettere la citazione dei suddetti titoli, quale semplificazione concessa dal Legislatore rivolta soprattutto al vasto patrimonio edilizio storico di cui potrebbe essere difficoltoso rintracciare progetti e titoli edilizi negli archivi comunali;
  • in presenza di intervenute trasformazioni rilevanti dell’immobile occorre indicarne nel rogito i rispettivi titoli autorizzativi/abilitanti con cui sono stati effettuati (ad esempio demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni “pesanti”, ampliamenti, sopraelevazioni, ecc);
  • in presenza di abusi edilizi sanati in passato con un condono edilizio/sanatoria occorre menzionare nell’atto l’avvenuto rilascio dei rispettivi titoli in sanatoria;
  • nel caso di modifiche e interventi minori non è espressamente obbligatorio menzionarli, tuttavia è caldamente consigliato per evitare possibili conseguenze sul piano civilistico tra venditore e compratore; ad esempio il caso riguarda le parziali difformità, che secondo una sentenza di Cassazione non rendono formalmente nullo l’atto notarile restando fermi il diritto al risarcimento del danno e alla risoluzione di parte.

Occorre inoltre stare attenti a non equivocare la legittimità urbanistica con la commerciabilità: infatti il criterio di conformità urbanistica emerge solo riscontrando l’insieme dei titoli edilizi rilasciati per l’immobile e il relativo stato dei luoghi realizzato.

Occorre infatti ribadire che l’impianto normativo urbanistico in Italia ha la sua pietra miliare, o anno zero, al 1942 in sede di approvazione della Legge Fondamentale n. 1150/1942.

Con essa fu prescritto l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati et, nelle zone di espansione dei PRG, sottacendo il restante territorio.

Al di là delle eventuali più restrittive previsioni di PRG, Programmi di Fabbricazione e/o Regolamenti Edilizi (attenzione a quest’ultimi che possono dare sorprese), dal 1942 al 1967 (emanazione della L. 765/1967 “Ponte”) fuori dai centri abitati e zone di espansione non vi era obbligo di licenza edilizia (fatto salvo la parte vincolistica sovraordinata, Es. Paesaggistica o Beni culturali).

La commerciabilità di immobili ante ’67 per i quali il venditore omette le verifiche urbanistiche avvalendosi dell’autodichiarazione sostitutiva espone venditore e compratore a possibili rischi di nullità (e non di annullabilità) e relative conseguenze sul piano sanzionatorio dell’edificio, sempre ove sia possibile sanarlo.

Non dimentichiamo che in Italia vige il criterio della doppia conformità all’epoca dell’abuso e al momento dell’istanza di sanatoria.

SUGGERIMENTI

Consigliamo sia al venditore che  al compratore, e comunque a tutti i soggetti interessati dal trasferimento di un immobile, di far svolgere, prima di qualunque forma di messa in vendita, le verifiche di regolarità e conformità urbanistica da un professionista abilitato esperto in materia, nonchè anche della verifica per l’aspetto giuridico della titolarità.

 

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