Archivio per aprile 2016 | Pagina di archivio mensile

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La rendita catastale è un dato numerico importantissimo: identifica il valore del nostro  immobile, terreno o edificio per il fisco.

Quando acquistiamo un immobile, il notaio indica  la rendita  nell’atto di acquisto;  se l’immobile che stiamo acquistando ne è sprovvisto, in quanto è acquistato al grezzo o è in fase di ristrutturazione, la rendita deve  essere richiesta in seguito  al Catasto.

Qualora poi l’immobile sia sottoposto a ristrutturazione che ne modifichi la destinazione d’uso, è necessario che un professionista tecnico – Geometra -  presenti nuova documentazione al Catasto, il quale provvederà ad attribuire  una nuova rendita all’immobile.

La  rendita catastale è la base di calcolo, tecnicamente definita base imponibile,  per tutte le imposte e tasse che riguardano gli immobili.

Nella  dichiarazione dei redditi noi calcoliamo il nostro  reddito immobiliare o fondiario prendendo a base la rendita catastale.

Quando vendiamo o acquistiamo un immobile, o l’immobile cade in successione  e presentiamo  la relativa dichiarazione di successione, calcoliamo  l’Imposta di Registro sui  Trasferimenti Immobiliari o l’Imposta  di  Successione, sul dato della rendita catastale.

Quando il Comune applica le imposte  Comunali,  cioè ICI, IMU, e ora TASI, noi calcoliamo le imposte sul dato della rendita catastale.

Il cittadino ha diritto di conoscere in anticipo  la rendita catastale  su cui pagare le tasse ed ha diritto di poter proporre ricorso contro la rendita, se ritenuta troppo elevata, rispetto al  valore dell’immobile di sua proprietà.

La nuova rendita catastale o la modifica di una precedente è attribuita dall’Agenzia delle Entrate che tramite l’Atto di Accertamento Catastale la notifica al prorpietario, questi  ha 60 giorni  di tempo per proporre ricorso in Commissione Tributaria.

Qualora il proprietario non proponga ricorso, la rendita catastale diviene definitiva e intoccabile per sempre.

Le imposte immobiliari saranno calcolate su questa rendita  decorsi i  60  giorni.

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Il certificato di destinazione urbanistica  – spesso chiamato semplicemente C.D.U – consiste in un documento rilasciato dalla Pubblica Amministrazione (Ufficio Tecnico Comunale)  contenente  indicazioni urbanistiche che riguardano gli immobili, più precisamente il fabbricato o il terreno interessato dal certificato.

Il certificato indica i dati del fabbricato o del terreno (Foglio e Mappale), la destinazione urbanistica (es. se  in zona residenziale o agricola), i parametri urbanistici come l’indice di fabbricabilità (se possibile edificare).

Se lo si richiede per un’epoca passata, si tratta di un certificato storico di destinazione urbanistica.

A cosa serve

Questo certificato è necessario  in caso di compromessi e  compravendite immobiliari, successioni e perizie o stime di fabbricati o di terreni.

Chi può farne richiesta

Il certificato di destinazione urbanistica può essere chiesto da persone fisiche o giuridiche per le aree d’interesse.

Estratto di mappa per la richiesta

Per richiedere questo certificato bisogna consegnare la domanda debitamente compilata con allegato una copia dell’estratto di mappa del nuovo Catasto Terreni.

La domanda e la copia dell’estratto di mappa devono essere consegnate all’ufficio certificati di destinazione urbanistica del Settore Urbanistica e Servizi Catastali, o al protocollo generale del Comune di riferimento, in forma cartacea o digitale (via e-mail).

Procedura

Se si sceglie l’invio telematico si riceverà un messaggio di Posta elettronica certificata che conferma l’invio.

Costi

I costi da considerare per la richiesta sono:

una marca da bollo o un bollo virtuale da 16 euro al momento della consegna, a seconda che si paghi o meno direttamente all’ufficio di consegna.

  • Una marca da bollo o un bollo virtuale da 16 euro al momento del ritiro, a seconda che si paghi o meno direttamente all’ufficio di consegna.
  • Venti euro fino a cinque particelle catastali, a seguire un euro in più per ogni particella aggiuntiva per i diritti di segreteria, che devono essere pagati quando si ritira il certificato semplice.
  • Trenta euro fino a cinque particelle catastali, a seguire un euro in più per ogni particella aggiuntiva per i diritti di segreteria, che devono essere pagati quando si ritira il certificato storico.

Il ritiro

Il certificato può essere ritirato all’ufficio certificati di destinazione urbanistica dopo quindici giorni lavorativi da quando è stata presentata la domanda.

Validità

Salvo cambiamenti degli strumenti urbanistici, il certificato vale un anno da quando è stato rilasciato.

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Quando si terminano i lavori di manutenzione straordinaria che hanno comportato tra le altre cose, uno spostamento di muri interni, quindi una diversa distribuzione dei locali, la legge prevede che si presenti sempre una pratica di aggiornamento catastale.

La scheda catastale è un documento che bisogna allegare in ogni operazione di compravendita di un immobile, avente lo scopo di identificare graficamente i riferimenti indicati sul rogito: il foglio, la particella, il subalterno.
Va da sè che la pianta depositata debba corrispondere esattamente allo stato di fatto riscontrato, in maniera tale che valori come la superficie utile, la rendita catastale, il numero di vani, siano il più possibile coerenti.

Aggiornamento planimetria catastale, cosa bisogna indicare

Quando si cambia la disposizione dei muri interni di un locale bisogna sempre rispettare tutte le pratiche edilizie previste, tra le quali a fine lavori appunto l’aggiornamento della piantina catastale. La pratica catastale viene identificata anche con il nome di DOCFA, la quale può essere compilata SOLO da un tecnico, un  geometra, un architetto o ingegnere e inviata ONLINE al sito dell’Agenzia delle Entrate. La pratica DOCFA da compilare è composta da più moduli,  alcuni contenenti i dati di proprietario e tecnico, altri con le informazioni dell’immobile oggetto della pratica. Infine c’è la scheda catastale, che consiste nella planimetria dell’immobile.

Cosa viene indicato sulla scheda catastale

La planimetria catastale in genere è una piantina molto semplice, scala 1/200 e con poche ma basilari informazioni. Se l’appartamento è piccolo rispetto al foglio, nel caso di un monolocale per esempio, non occorrre diminuire la scala per renderlo più grande e leggibile, la scala grafica che bisogna preferire è sempre la 1/200. La cucina, il bagno e l’ingresso vengono identificati con delle scritte, poichè fino ad ora la procedura vuole che il numero dei vani debba essere calcolato sulla base della funzione che questi locali hanno, a differenza dei locali commerciali in cui si deve considerare la superficie utile più che il numero dei vani. Se si è in presenza quindi di uno sgabuzzino  occorre indicarlo chiaramente in fase di aggiornamento piantina catastale, perchè un ripostiglio conta meno di un vano principale, così come vengono considerati  la cucina, il soggiorno o le camere.

Ci sono poi altre informazioni che è necessario indicare, come l’orientamento (la posizione rispetto al nord), le unità confinanti, le altezze tra pavimento e soffitto, tutte codificate in maniera tale che risultino immediatamente chiare e visibili.

E nel caso ci siano dei locali con un soffitto inclinato? Allora bisogna provvedere a calcolare la media ponderale dei locali, ossia il rapporto tra il volume e la superficie di pavimento.

La rendita catastale è un valore che viene determinato dal programma DOCFA (scaricabile liberamente dal sito dell’Agenzia assieme ad una utile guida per l’utilizzo), una volta inserito il disegno, indicate le superfici e inserito il calcolo dei vani. Variare questo numero in un aggiornamento catastale è un’operazione da fare solo in presenza di valide motivazioni, questo per un motivo fondamentale:  poi è difficile se non impossibile tornare indietro!

Dove inviare l’aggiornamento planimetria catastale

Per poter inviare il nuovo DOCFA è necessario essere tecnici e abilitati all’invio di documenti all’Agenzia delle Entrate. L’abilitazione è gratuita, occorre però dotarsi di firma digitale e seguire la procedura indicata sul sito dell’Agenzia.

Il costo al professionista per poter inviare all’Agenzia ogni aggiornamento catastale è di 50 Euro.  Per sapere quanto può costare un aggiornamento planimetria catastale a Milano, si deve considerare l’importo della tassa per l’invio da sommare alla parcella del geometra.  In caso di un aggiornamento semplice e senza complicazioni, non considerando quindi le operazioni di fusione tra più appartamenti, che comporterebbero la creazione di nuovi subalterni, il costo si aggira sui 200 Euro iva esclusa + 50 Euro di tassa. Ovviamente se è necessario un sopralluogo il costo aumenta in base alla complessità del rilievo e al tempo che ci si impiega.

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