Archivio per giugno 2016 | Pagina di archivio mensile

 

planimetria-online

 

L’attuale disciplina stabilisce che gli atti di trasferimento della proprietà di immobili già esistenti devono contenere, pena la  nullità, l’identificazione catastale,  il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dai proprietari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria catastale, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Tale adempimento è stato imposto dalla legge proprio per garantire la corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili da un lato e quanto risulta nei registri immobiliari del Catasto dall’altro. Senza questo adempimento, il proprietario non può più vendere casa propria perché il rogito sarebbe nullo.

Cosa fare?

In questi casi, se non si è provveduto, al momento dei lavori di ristrutturazione, ad allineare le planimetrie catastali con lo stato effettivo dell’immobile, sarà bene, prima di procedere alla vendita, nominare un tecnico affinché aggiorni i riferimenti catastali.

Di ciò non c’è bisogno che il contratto preliminare ne dia atto,  l’importante è che il relativo aggiornamento sia comunque completato in tempo per il rogito notarile.

 

Fonte: La legge per Tutti

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catasto6La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è un documento mediante cui si  comunica gli interventi di manutenzione straordinaria, come la ristrutturazione  di appartamenti, uffici e negozi all’Ufficio tecnico del Comune.

È possibile beneficiare di questo strumento semplificato per iniziare i lavori nel proprio immobile solo se tutte le normative previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio  vengono rispettate. Inoltre, la CILA va redatta da un professionista o tecnico abilitato e depositata in Comune, dopo le opportune verifiche. Gli interventi per cui è possibile richiedere una Comunicazione Inizio Lavori sono:

  • Manutenzione straordinaria senza interventi strutturali.
  • Lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.
  • Opere di pavimentazioni esterne.
  • Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici fuori dai centri storici.

Queste tipologie di interventi rientrano nella CILA a condizione che non comportino variazioni strutturali.

Quali documenti presentare per richiedere una CILA?

  • Atto di proprietà.
  • Titolo abitativo dell’opera (condono e/o progetto).
  • Documentazione catastale: visura catastale, planimetria catastale,  visura catastale storica. 
  • Relazione e progetto (ante e post operam) redatte da un tecnico abilitato.
  • Documento Unico Regolarità Contributiva (DURC) dell’Impresa che esegue i lavori.

La CILA è una dichiarazione molto utilizzata per la ristrutturazione degli appartamenti. La difficoltà, per chi deve effettuare i lavori ma non è un tecnico professionista, è nel capire quando gli interventi ricadono in manutenzione straordinaria od ordinaria (in caso di manutenzione ordinaria i lavori possono cominciare senza che avvenga alcuna comunicazione). Solitamente quando i lavori prevedono un cambiamento nella distribuzione degli ambienti (con la demolizione e la costruzione di tramezzi), si ricade in manutenzione straordinaria. Un semplice cambiamento di finiture e rivestimenti ricade invece sotto una manutenzione ordinaria, come è indicato anche dalla visura catastale storica. A chiunque debba effettuare lavori di manutenzione del proprio appartamento suggeriamo di informarsi prima di procedere, dal momento che ogni Comune ha il proprio regolamento edilizio.

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La certificazione Energetica ha una validità decennale (a meno che, nel corso di questo periodo di tempo pesanti interventi di ristrutturazione all’immobile non ne richiedano una rivalutazione ex-novo) ed è l’unico documento ufficiale che attesta il fabbisogno energetico di un’immobile su base annua e in relazione all’area climatica entro cui l’immobile si trova.

La certificazione calcola l’ammontare di energia destinata alla climatizzazione e al riscaldamento necessari al fabbisogno dell’immobile, il riscaldamento dell’acqua corrente e il totale del fabbisogno di acqua e luce.

Per redigere una certificazione Ape sono necessari due passaggi:

essere in possesso dei seguenti documenti:

. visura catastale e  planimetria catastale, che deve essere anche quotata con misure lineari degli ambienti e delle aperture esterne,

. libretto della caldaia ed altri documenti riguardanti il fabbisogno energetico dell’immobile, da presentare ad un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle fasi di progettazione o ristrutturazione per cui si sta richiedendo l’Ape,

. attendere, prima che il certificato sia redatto, l’arrivo di un perito tecnico per il sopralluogo.

La legge è molto chiara nell’obbligare i professionisti del settore ad effettuare almeno un sopralluogo nell’edificio/immobile che deve essere valutato.

Quando è richiesta la Certificazione Energetica?

Nei casi di compravendita (trasferimenti a titolo oneroso quali rogito, permuta, ecc), di donazioni (trasferimenti di immobili a titolo gratuito), nel caso di affitto di edifici o singole unità abitative, in casi di annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (in casi come questi l’Ape è utile per determinare l’indice di prestazione energetica, dato che una normale visura catastale anche online non fornisce), in caso di edifici di nuova costruzione (a lavori terminati), in caso di ristrutturazione e per tutti i contratti nuovi o rinnovati di gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

In caso di lavori ad un immobile, l’Ape va aggiornato solo se la riqualifica o la ristrutturazione hanno influito su fattori che possono modificare la prestazione energetica, come ad esempio la sostituzione di infissi, caldaie, posa di isolante, etc etc. In caso di compravendita di un’immobile all’acquirente va fatta firmare una specifica clausola, con la quale dichiara di aver ricevuto le principali informazioni e preso visione dei documenti (incluso l’Ape) che certificano la prestazione energetica dell’immobile. Inoltre, l’Ape va allegato al contratto di vendita per effetto dell’Art.6 comma 3 del D.Lgs 192/05. Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione è prevista una clausola che prevede che al locatario sia stato mostrato l’attestato di prestazione energetica anche in caso di affitto di singole unità immobiliari.

Controlli e sanzioni sono affidate alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate in prima battuta. Il duplice intento della direttiva Europea e della Legge Italiana in materia di Certificazione Energetica è quello di controllare l’effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico e di tutelare le parti interessate in materia di compravendita, rogito, trasferimento, locazione e donazione.

 Differenze con la normativa precedente?

Rispetto alla normativa precedente il nuovo Ape presenta delle novità importanti: in primis, tra tutte, una nuova scala di classi energetiche, non più sette, ma dieci, dalla meno efficiente (classe G) alla più efficiente (classe A4). Per determinare la classe energetica complessiva di un edificio, o di un immobile, il calcolo del valore dell’indice di prestazione va effettuato in corrispondenza dei parametri vigenti per il triennio 2019-2021. Le linee guida hanno introdotto anche nuovi indicatori. Nell’Ape unico sono infatti annotate anche le prestazioni energetiche invernale ed estiva. L’indicazione prevede anche la distinzione tra fonti rinnovabili e non rinnovabili utilizzate per il soddisfacimento del fabbisogno energetico dell’unità immobiliare.

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