Archivio per febbraio 2017 | Pagina di archivio mensile

bellusci

L’acquisto di una casa è uno, se non il più grande, passo che si possa compiere nel corso della vita, così come l’acquisto di un fabbricato ad uso ufficio, commerciale o industriale per l’esecuzione di un’attività lavorativa. Per l’acquisto bisogna chiaramente rivolgersi ad un notaio, ma l’assistenza tecnica da parte di un esperto del settore edilizio, urbanistico e catastale è assolutamente necessaria per non correre il rischio di incappare in sgradevoli inconvenienti.

Per l’acquirente, infatti, prima di acquistare è consigliabile assumere l’adeguata cautela e procurarsi, valutandole ed analizzandole con minuziosità, le planimetrie e le visure catastali, l’estratto di mappa catastale per valutare che non ci siano imprecisioni e che lo stato dei luoghi coincida con quanto rappresentato sia sulla planimetria che sull’estratto di mappa rilasciato dal Catasto (ora chiamato Agenzia del Territorio).

Bisogna aver ben presente che non è sufficiente la corretta intestazione catastale per dimostrare la proprietà del bene in capo al venditore; quest’ultimo risulta essere proprietario solamente nel caso in cui l’atto, o la successione, con cui egli a sua volta aveva acquistato sia stato correttamente trascritto nei pubblici registri conservati presso l’Ufficio della Pubblicità Immobiliare (di questo si occupa normalmente il notaio incaricato per la stipula dell’atto).

Un altro punto molto importante è la valutazione della regolarità edilizia; a tal proposito è necessario precisare che è facoltà dell’acquirente richiedere che all’atto notarile sia allegata una Relazione di Regolarità Edilizia, cioè una relazione firmata non dal notaio, ma da un tecnico di fiducia del venditore che dimostri che l’immobile oggetto della compravendita sia completamente conforme alla normativa urbanistica ed edilizia e che dunque non siano state realizzate abusivamente opere edilizie di alcun genere. Le spese relative alla redazione della Dichiarazione di Regolarità Edilizia sono totalmente a carico del venditore, dato che spetta a lui dimostrare di vendere un immobile senza opere abusive.
Si ricorda che la mancanza dell’agibilità del fabbricato oggetto di vendita non comporta l’impossibilità di procedere con l’atto notarile, ma è sicuramente bene che la parte acquirente la richieda alla parte venditrice, così come le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti (idro – sanitario, elettrico ecc…) presenti all’interno dell’immobile.

E’ pacifico che in casi in cui siano presenti opere abusive di minore importanza (ad esempio la presenza di un tramezzo interno differente) o sia assente il certificato di agibilità ed il venditore non sia disposto a sanare tali difformità, la parte acquirente può e deve pretendere che il prezzo pattuito sia abbassato vista proprio la carenza documentale emersa.

Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare in condominio è importante, inoltre, verificare che l’assemblea condominiale non abbia già deliberato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dei beni condominiali: nel caso siano già state deliberate spese straordinarie queste spettano al venditore (anche se debbano essere sostenute successivamente alla vendita); in tutti gli altri casi le spese condominiali spettano chiaramente all’acquirente.

Tutte le considerazioni sopra argomentate non sono elencate in ordine di importanza in quanto sono tutte sicuramente estremamente fondamentali per acquistare con tranquillità un immobile e vanno ben al di là della convenienza economica di una compravendita.

 

Nessun commento

rendita-catastale

La rendita catastale è il valore economico che la Agenzia delle Entrate attribuisce ad ogni immobile, terreno o fabbricato. Il valore, espresso in euro, viene utilizzato per il calcolo delle imposte ipotecarie e catastali nonché per la tassazione sugli immobili: IMU, TARI e TASI.

A giugno e dicembre di ogni anno, cittadini ed imprese devono pagare le tasse sugli immobili. Al fine di ottemperare a tale obbligo, è necessario disporre del valore della rendita catastale. Il dato è facilmente reperibile attraverso le visure catastali online. Si evince quindi come il valore della rendita catastale abbia unicamente una finalità fiscale, che risponde poi alla finalità istituzionale del Catasto. Il valore catastale viene infatti attribuito a tutti gli immobili in grado di produrre un reddito in forma autonoma.

Come ridurre la rendita catastale ai fini delle imposte

L’istanza di modifica della rendita catastale può essere presentata in tre casi:

Stato conservativo dell’immobile

Se il fabbricato si trova in uno stato di degrado ed abbandono, è possibile presentare una istanza al Catasto richiedendo la riduzione della rendita catastale. La denuncia di variazione deve essere presentata tramite un tecnico abilitato attraverso una pratica catastale e autorizzata dagli uffici comunali.

Destinazione d’uso

La destinazione d’uso di un immobile può subire, col tempo, delle modifiche che determinano una riduzione del valore catastale. E’ il caso, ad esempio, di locali commerciali siti in zone urbanistiche periferiche e adibiti, di fatto, a magazzini. In simili circostanze, è possibile richiedere una revisione della rendita catastale.

Rettifica dei dati catastali

I dati catastali sono soggetti a variazioni effettuate d’ufficio da parte dell’ufficio del Catasto. Spesso si verifica che la pratica iniziale di censimento di una unità immobiliare contenga degli errori. I casi più frequenti riguardano l’intestazione della ditta catastale e l’indirizzo in cui è ubicato l’immobile. Ma i parametri che incidono sulla rendita catastale  sono la superficie e la categoria catastale. Se il proprietario dell’immobile  verifica che questi dati sono errati, può presentare una istanza al Catasto.

Quando serve la rendita catastale

Stante la finalità fiscale del Catasto, il valore della rendita catastale necessita in diverse occasioni:

Pagamento imposte sulla casa IMU, TASI e TARI

Entra il 30 giugno ed entro il 16 dicembre di ogni anno, deve essere effettuato il pagamento mediante F24 delle imposte sulla casa. Sono tenuti al pagamento tutti i titolari di diritti reali sugli immobili. A decorrere dal 2017, l’invio della dichiarazione IMU e TASI sarà telematico.

Stipula atto di compravendita immobiliare

Al momento della stipula di un atto di compravendita, devono essere corrisposte le imposte ipotecarie ed i tributi catastali. Il calcolo viene effettuato dal notaio rogante sulla base del valore della rendita catastale riferita all’unità immobiliare oggetto di compravendita.

Presentazione dichiarazione di successione

La denuncia o dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data di decesso. Dopo aver appurato l’effettiva consistenza del patrimonio immobiliare in capo al de cuius, si rileva l’importo della tassa di successione.  La tassa viene calcolata sulla base del valore degli immobili, individuato attraverso la rendita catastale.

Come trovare la rendita catastale

Le modalità di richiesta sono differenti a seconda dei dati di cui si dispone:

  • con i dati anagrafici del proprietario (nome, cognome, codice fiscale o denominazione persona giuridica e codice fiscale), è possibile richiedere una visura catastale per soggetto
  • con i dati catastali dell’immobile (terreno o fabbricato), si può effettuare direttamente la richiesta di una visura catastale immobile
  • se invece si conosce solo l’indirizzo dell’immobile, è preferibile richiedere una visura catastale per indirizzo

In tutti e tre i casi, il documento estratto dalla Agenzia delle Entrate conterrà il valore della rendita catastale.

 

Visto su: Solo Agevolazioni

Save

Nessun commento