Archivio per marzo 2017 | Pagina di archivio mensile

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Acquistare un immobile oggi può rivelarsi più complesso di quel che si pensi. Quando si decide di comprare casa, che sia a scopo abitativo o per investimento, come prima cosa si effettua una ricerca da privato o ci si affida a un’agenzia immobiliare. Una volta individuato il tipo di immobile che si intende acquistare, sono poche le persone che si rivolgono a un professionista per chiedere un parere tecnico.

Sempre più spesso, quando ci si appresta alla ristrutturazione di un immobile oggetto di compravendita  nell’analizzare la documentazione, si scopre che  è incompleta.

Anche solo per i piccoli interventi di manutenzione straordinaria eseguibili con una semplice Comunicazione di Inizio Lavori (CIL), il tecnico professionista deve certificare la conformità tra lo stato di fatto e quello legittimo, ovvero l’ultimo elaborato derivante da una concessione edilizia o altro titolo abilitativo.

Agente immobiliare e professionista abilitato

La legge (D. Lgs. 78/2010) impone oggi che il venditore, personalmente o tramite l’ausilio di un tecnico abilitato, attesti la conformità dei dati catastali e della planimetria. Come sappiamo, però, il catasto ha validità ai soli fini fiscali e può capitare che venga aggiornata la sola planimetria catastale senza che sia stata predisposta una pratica edilizia, specie su immobili datati.

Le dichiarazioni urbanistiche, invece, sono rese dal venditore sotto la propria responsabilità ai sensi dell’art. 46 del DPR 380/2001. Il notaio pertanto, preso atto della conformità catastale e delle dichiarazioni urbanistiche, non effettua ulteriori verifiche per le quali, peraltro, non avrebbe competenza.

Nemmeno l’agente immobiliare può attestare la regolarità edilizia di un immobile.

Il consiglio è, pertanto, quello di rivolgersi sempre a un professionista abilitato che svolga tutte le indagini necessarie a garantire la conformità dell’immobile, sia dal punto di vista edilizio che catastale, onde evitare di incorrere successivamente in spiacevoli sorprese e dover pagare di tasca propria per abusi commessi da altri in precedenza.

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La Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’elenco dei fabbricati rurali censiti al Catasto Terreni. L’obbligo di accatastamento vige per tutti i titolari di diritti reali. Nelle prossime settimane, la Agenzia delle Entrate invierà una lettera di sollecito a tutti i proprietari.

I proprietari di fabbricati rurali devono provvedere all’accatastamento dei loro immobili al Catasto Fabbricati. Il termine entro il quale adempiere (30 novembre 2012)  è ormai scaduto. E’ possibile comunque ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso con sanzioni ridotte. La Legge di Stabilità 2015 ha infatti previsto una sanzione di euro 172, pari a 1/6 del minimo. Il sollecito che la Agenzia delle Entrate si appresta ad inviare ai proprietari, consentirà di sanare la posizione con la sanzione minima. Non si tratta di un avviso di accertamento ma di un invito bonario ad adempiere, per ora.

Come provvedere alla pratica di accatastamento

Il carattere di “ruralità” dei fabbricati è definito dalla Legge n. 133 del 1994: possesso, utilizzo, superficie, volume d’affari e tipologia. Alcuni di questi requisiti sono verificabili in Catasto. I proprietari di fabbricati rurali sono quindi tenuti a verificare preliminarmente come è censito in Catasto il loro immobile. Attraverso una visura catastale online si può verificare:

  • se l’immobile è effettivamente censito in Catasto
  • se l’immobile è censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati
  • la categoria catastale, la classe e la rendita catastale
  • la superficie del fabbricato
  • i titolari di diritti reali, la natura e la quota

Trattandosi di fabbricati ubicati spesso in aree extra urbane, è necessario individuarne la posizione. In Catasto è possibile verificare la collocazione del fabbricato rispetto alla viabilità, ai terreni confinanti o ad altri fabbricati. Con un estratto di mappa si dispone di una pianta che individua l’esatta ubicazione, la forma, l’orientamento ed i confini.

Le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile) e A/8 (ville) sono escluse dai fabbricati rurali. Sono peraltro esclusi dall’obbligo di accatastamento anche:

  • fabbricati di superficie coperta inferiore a otto mq.
  • serre per la coltivazione in agricoltura
  • vasche di accumulo per agricoltura e per allevamento
  • fabbricati isolati senza copertura
  • concimaie, porcili, pollai, casotti, tettoie di altezza inferiore a 1,8 mt. e con una superficie interna inferiore a 150 mc.
  • manufatti privi di fondazione e non infissi sul terreno
  • immobili in corso di costruzione
  • fabbricati in stato di degrado e unità collabenti

A seguito di queste verifiche preliminari, si deve incaricare un tecnico abilitato che provvederà alla pratica di accatastamento. Al Catasto Terreni, attraverso una denuncia di variazione Pregeo si effettua l’aggiornamento della mappa catastale. Si procederà quindi con l’inserimento del fabbricato rurale al Catasto Fabbricati tramite una pratica Docfa.

 

Visto su: Solo Agevolazioni

 

 

 

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